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Aktuelles aus Steuern und Recht
Anforderung von Belegen: Was darf das Finanzamt?
18.11.2024Fordern Finanzbehörden steuerrelevante Unterlagen nach § 97 der Abgabenordnung von den Steuerpflichtigen an, müssen die Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) beachtet werden. Das hat der Bundesfinanzhof kürzlich in seinem Urteil vom 13. August 2024 (IX R 6/23) klargestellt.
Hintergrund: DSGVO
Die Klägerin gab in ihrer Einkommensteuererklärung Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung diverser Immobilien an. Daraufhin verlangte das Finanzamt Kopien der aktuellen Mietverträge, der Nebenkostenabrechnungen sowie der Nachweise über Erhaltungsaufwendungen von ihr. Die Klägerin kam der Forderung des Finanzamts nicht nach. Sie verweigerte die Vorlage der angeforderten Unterlagen mit der Begründung, dass sie die Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen nicht ohne Einwilligung der Mieter an das Finanzamt weiterleiten könne. Ihrer Ansicht nach würde das gegen die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) verstoßen. Sie reichte daher lediglich eine selbst angefertigte Aufstellung der Mieteinnahmen und Nebenkosten ein.
Diese selbst angefertigten Aufstellungen der Steuerpflichtigen reichten dem Finanzamt jedoch nicht aus: Mit einem weiteren Schreiben verwies es die Steuerpflichtige auf ihre Mitwirkungspflichten bei der Bearbeitung der Steuererklärung nach den Paragrafen 90, 93 und 97 der Abgabenordnung (AO). Dagegen legte die Klägerin erfolglos Einspruch ein. Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt nun recht (IX R 6/23).
So sieht es der BFH
Das Finanzamt darf die Vorlage der Mietverträge von der Klägerin fordern, solange es die Vorgaben der DSGVO einhält. Diese Mitwirkungspflichten regelt AO (Paragraf 97 Abs. 1, S. 1 AO). Steuerpflichtige wie die Vermieterin sind demnach dazu verpflichtet, dem Finanzamt die Unterlagen vorzulegen, wenn es diese fordert. Die Entscheidung darüber, welche Unterlagen für die Bearbeitung der jeweiligen Steuererklärung oder des jeweiligen steuerlichen Sachverhalts notwendig sind, liegt bei der Verwaltung. Im vorliegenden Fall konnten die selbst angefertigten Aufstellungen der Klägerin die Vorlage der Mietverträge nicht ersetzen.
Der BFH hielt die Zustimmung der Mieter zur Weitergabe der Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen als nicht notwendig. Die Übersendung der Mieterverträge an das Finanzamt verstoße nicht gegen die Regelungen der DSGVO.
Als weitere Begründung nannte der BFH, dass das Finanzamt Dritte erst dann hinzuziehen könne, wenn der Steuerpflichtige selbst keine Auskunft geben kann. Im verhandelten Fall dürfte das Finanzamt also die Mieterinnen und Mieter erst dann kontaktieren, wenn die Vermieterin als Steuerpflichtige nicht alle benötigten Angaben machen kann.
„Geben Steuerpflichtige das erste Mal eine Steuererklärung mit einer Anlage V ab, dann fordert das Finanzamt regelmäßig die Mietverträge an“, sagt Ecovis-Steuerberater Axel Beck in Schwerin. „So will das Finanzamt sichergehen, dass es Fälle, in denen eine Wohnung beispielsweise verbilligt überlassen wird, nicht übersieht“, so der.
Mit einer Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäuden Steuern sparen
15.11.2024Die deutschen Immobilienpreise sinken weiter. Sollten nun auch die Bauzinsen fallen, könnte es wieder vermehrt zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses mit anschließender Vermietung kommen. Dabei können Immobilienbesitzer Steuern sparen. Grundlage für die Besteuerung des Kaufpreises ist die vertragliche Aufteilung von Grund und Boden sowie von Gebäuden.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung notwendig?
Eine der ersten Hürden, vor der Käuferinnen und Käufer einer zu vermietenden Immobilie stehen, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Denn entsprechend dem Grundsatz der Einzelbewertung sind beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter die Anschaffungskosten für jedes einzelne Wirtschaftsgut zu ermitteln.
Aus steuerlicher Sicht hat die Aufteilung des Kaufpreises weitreichende Folgen: Während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, können Käufer für Gebäude, Gebäudeteile oder Außenanlagen zur Erzielung von Einkünften Abschreibungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten berücksichtigen.
Daher kommen im Vorfeld eines Erwerbs einer Immobilie folgende Fragen auf: Welcher Anteil des Kaufpreises fällt auf das Gebäude, welcher auf Grund und Boden? Lässt sich dies vertraglich vereinbaren?
Steuertipp: Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag
Die Höhe der Aufteilung des Kaufpreises für Grund und Boden und Gebäude sollten Immobilienerwerber bereits im Kaufvertrag festhalten. Diese Aufteilung der einzelnen Wirtschaftsgüter ist grundsätzlich die Grundlage der Besteuerung (Finanzgericht München, Urteil vom 10. April 2024, 12 K 861/19).
Ist keine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festgelegt, wendet die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises an. Diese Arbeitshilfe ermöglicht es dabei, in einem typisierten Verfahren entweder die Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung in Verträgen oder von Gutachtern zu prüfen.
Laut Finanzgericht (FG) München, kann die Finanzverwaltung nur in Ausnahmefällen von dieser Aufteilung im Kaufvertrag abweichen. Zum Beispiel, wenn die Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Nennenswerte Zweifel an der Kaufpreisaufteilung liegen nach Ansicht des FG München nicht vor, wenn die sich aus dem vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab ergebenen Werte um weniger als zehn Prozent von einer gutachterlichen Wertermittlung abweichen. Entsprechende Abweichungen können demnach als natürliche Marktspanne im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen zwischen den Parteien auftreten.
Mit einem Gutachten über die Restnutzungsdauer Steuern sparen
Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen lässt sich nicht nur der Wert von Grund und Boden und Gebäude, sondern auch die Restnutzungsdauer eines Gebäudes bestimmen. „Das kann den AfA-Satz und folglich die Betriebsausgaben oder Werbungskosten erhöhen, da das Gutachten von der gesetzlich festgeschriebenen Nutzungsdauer von Gebäuden abweicht“, weiß Kristina Hildebrandt, Steuerberaterin bei Ecovis in Göttingen.
Richtsatzsammlung 2023: Mehr Sicherheit für Gewerbetreibende bei anstehenden Betriebsprüfungen?
14.11.2024Im September 2024 veröffentlichte das Bundesministerium für Finanzen (BMF) die jährlich erscheinende Richtsatzsammlung für das Kalenderjahr 2023. Anhand der durchschnittlichen Unternehmenskennzahlen können Betriebsprüfer Unternehmenswerte vergleichen. Aber auch Betriebe profitieren von der Richtsatzsammlung. Warum das so ist, erklärt Ecovis-Steuerberaterin Anja Lamm in Güstrow.
Wozu dient die Richtsatzsammlung?
Die Finanzverwaltung nutzt die Aufstellung von Durchschnittswerten als Hilfsmittel zur Verprobung und Schätzung von Umsätzen und Gewinnen von Gewerbetreibenden. Insbesondere für Steuerprüfungen und Schätzungen, beispielsweise bei fehlenden oder unvollständigen Buchführungsunterlagen, zieht das Finanzamt die Richtsatzsammlung als Maßstab heran.
Die Richtsätze, die auf Betriebsergebnissen geprüfter Unternehmen basieren, sind Schätzwerte und dienen somit als Orientierungshilfe. Sie sind jedoch für die Buchführung nicht bindend. Die Durschnittsätze können auch von kleineren Betrieben und Einnahmenüberschussrechnern herangezogen werden, sind für Großbetriebe jedoch nicht verwendbar.
Inhalte der Richtsatzsammlung
Die Sammlung enthält repräsentative Richtwerte, aufgeteilt in Branche und Betriebsgröße. Gelistet sind unter anderem spezifische Anhaltspunkte für Gewinnspannen und Umsätze von Handwerks-, Gastronomie- und Einzelhandelsbetrieben.
Die Richtsätze unterscheiden sich unter anderem nach den Kriterien:
- Betriebsgrößenklassen,
- Anzahl der Beschäftigten,
- Verkaufsfläche sowie
- Betriebsart.
Auch regionale Unterschiede und Besonderheiten der einzelnen Branchen wie die Sitzplatzanzahl eines Friseursalons sind in der Richtsatzsammlung berücksichtigt.
Des Weiteren legt das BMF in der Richtsatzsammlung die Pauschbeträge für unentgeltliche Wertabgaben, etwa für den Eigenverbrauch, fest. Zum Beispiel müssen Inhaber von Gastronomiebetrieben je nach Umsatz und Geschäftsart einen durchschnittlichen Sachentnahmewert von 2.500 bis 5.000 Euro pro Jahr ansetzen. Die Spanne für Pauschbeträge bei Einzelhändlern im Lebensmittelbereich liegt abhängig von Angebot und Lage bei 1.000 bis 3.000 Euro.
Nutzen der Richtsatzsammlung
Sowohl Betriebsprüfer als auch Steuerfachkräfte und Unternehmen profitieren von der Richtsatzsammlung, denn es hilft sowohl bei der buchhalterischen Beurteilung sowie der Standardisierung und Schätzung der steuerlichen Belastung von Betrieben vergleichbarer Größe und Branche. „Mithilfe der Richtwerte können Unternehmen abwägen, ob die ausgewiesenen Umsätze und Gewinne plausibel erscheinen“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Anja Lamm in Güstrow. „So geben sie den Buchhaltern mehr Sicherheit bei einer anstehenden Betriebsprüfung. Für detaillierte Werte in spezifischen Branchen lohnt sich deshalb ein Blick in die vollständige Sammlung“, empfiehlt die Ecovis-Expertin.
Die Richtsatzsammlung 2023 finden Sie auf der BMF-Seite.
Begünstigungstransfer im Erbfall: Was für Erbengemeinschaften gilt
13.11.2024Bislang war ein Begünstigungstransfer im Zuge der Erbauseinandersetzung nur innerhalb von sechs Monaten ab dem Erbfall möglich. Jetzt hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass ein Begünstigungstransfer unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Ablauf dieser Frist erfolgen kann. Die Details kennt Ecovis-Steuerberater und -Wirtschaftsprüfer Peter Knop aus München.
Das Grundprinzip des Begünstigungstransfers
Der Begünstigungstransfer ist die Übertragung von erbschaftsteuerlichen Begünstigungen zwischen Miterben bei einer Erbauseinandersetzung. Darunter fallen zum Beispiel die Steuerbefreiung des Familienheims oder Verschonungsabschläge für Betriebsvermögen.
Wenn mehrere Personen gemeinsam steuerbegünstigtes Vermögen erben und eine dieser Personen das begünstigte Vermögen im Rahmen der Erbauseinandersetzung vollständig übernimmt, kann sie unter bestimmten Bedingungen die Steuerbegünstigung für das gesamte übernommene Vermögen in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass die übernehmende Person nicht nur für ihren Anteil, sondern für das gesamte begünstigte Vermögen die Erbschaftsteuerbefreiung geltend machen kann.
Der Begünstigungstransfer erfolgt dabei durch einen Austausch des Vermögens im Rahmen der Erbauseinandersetzung.
Der Fall vor dem Bundesfinanzhof
Im konkreten Fall erbten zwei Brüder jeweils zur Hälfte von ihren Eltern, die im Jahr 2015 kurz hintereinander verstorben waren. Zum Nachlass gehörten unter anderem mehrere Grundstücke sowie eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft (KG-Anteil). Diese übertrugen die Brüder im Jahr 2018 im Rahmen der Erbauseinandersetzung untereinander.
Der KG-Anteil ist begünstigtes Vermögen in der Erbschaftsteuer, für den das Finanzamt einen erbschaftsteuerlichen Verschonungsabschlag gewährt. Unter den Grundstücken befand sich auch das Familienheim. Es kann unter gewissen Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein.
Das Urteil
Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied in seinem Urteil vom 15. Mai 2024 (II R 12/21), dass der Begünstigungstransfer im Rahmen der Erbauseinandersetzung für den KG-Anteil nach Paragraph 13a Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) sowie die Steuerbefreiung für das Familienheim (Paragraph 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) auch nach Ablauf des normalerweise geltenden Zeitraums von sechs Monaten möglich ist.
Damit Erbinnen und Erben von dem Begünstigungstransfer profitieren können, müssen sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
- Austausch während der Erbauseinandersetzung: Die Erbauseinandersetzung ist der Prozess, in dem das Vermögen einer Erbengemeinschaft zwischen den Erben aufgeteilt wird. Damit der Begünstigungstransfer möglich ist, muss der Austausch der Vermögenswerte noch während der Erbauseinandersetzung stattfinden. Nach der Erbauseinandersetzung, das bedeutet nach der erstmaligen Aufteilung der Nachlassgegenstände, ist ein Begünstigungstransfer nicht mehr möglich.
- Vermögen muss aus dem Nachlass stammen: Das Vermögen, das die übernehmende Person abgibt, muss Teil des Nachlasses sein. Eine Zuzahlung oder Ähnliches zur Aufteilung des Nachlasses ist nicht zulässig.
Was gilt für Erbengemeinschaften?
Der BFH hat in seiner Entscheidung betont, dass die Übertragung im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht zwingend innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall unter den Erben erfolgen muss. „In der Praxis kommt es oft zu Streitigkeiten zwischen den Erben. Das kann dazu führen, dass sich Erbauseinandersetzungen in die Länge ziehen“, weiß Ecovis-Steuerberater Peter Knop. „Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des BFH, dass ein Begünstigungstransfer auch außerhalb der sechsmonatigen Frist möglich ist, sehr begrüßenswert“, sagt der Experte.
ECOVIS info – Ausgabe 4/2024
08.11.2024Im Magazin ECOVIS info 04/2024 lesen Sie:
- Erfolgsgeschichte Klippel: Für den richtigen Klang sorgen (Seite 3)
- Nachhaltigkeit: Beim Betriebsverkauf oder einer Kreditanfrage schauen Käufer und Banken genau hin (Seite 4)
- Niedrigenergiehäuser: Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Investoren in Bauvorhaben (Seite 7)
- Verdeckte Gewinnausschüttung: Wann eine Entnahme aus dem Betrieb zu Steuernachzahlungen führen kann (Seite 8)
- Sonderzahlungen: Boni und Prämien rechtssicher gestalten (Seite 10)
Dank Verlinkungen im PDF kommen Sie jetzt mit einem Klick vom Inhaltsverzeichnis zu den einzelnen Beiträgen. Sie möchten jemandem einen Beitrag per Mail schicken? Auch dafür gibt es nun Links im PDF – am Ende jedes Beitrags. Mit einem Klick öffnet sich eine E-Mail.
Das PDF des kompletten Magazins ECOVIS info 04/2024 können Sie hier herunterladen:
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In Litauen investieren: Warum sich das für Unternehmen nicht nur steuerlich auszahlt
08.11.2024Offenheit für Innovationen, eine zunehmend digitalisierte Gesellschaft und ein hohes Ausbildungsniveau von Fachkräften: Im vergangenen Jahr haben sich zahlreiche deutsche Unternehmen der Informations- und Finanztechnologien sowie Dienstleistungs- und Produktionsunternehmen entschieden, nach Litauen zu expandieren. Sie alle profitieren vom positiven Investitionsklima und einer unkomplizierten schnellen Ansiedlung.
Geschäftsbedingungen für Handel und Investition
Deutschland gehört zu den wichtigsten Handelspartnern Litauens und ist ein bedeutender Investor. Im Jahr 2023 stiegen die litauischen Exporte nach Deutschland auf 7,8 Prozent der gesamten Warenausfuhr. Deutschland bleibt die Nummer eins 1 unter den Investoren in Litauen mit einem Investitionsvolumen von 5,7 Milliarden Euro. Für die deutsche Wirtschaft bietet Litauen interessante Investitionsmöglichkeiten – besonders in der IT- oder Finanzbranche, in der Elektro-, Energie- und Medizintechnik sowie bei hochqualitativen Konsumgütern.
Litauen liegt weltweit auf Platz elf, wenn es darum geht, Geschäftstätigkeiten zu erleichtern. Für Großinvestoren bietet Litauen besondere Steuervorteile. So hat etwa die Initiative „Grüner Korridor“ das Ziel, Großprojekten eine schnellere und einfachere Ansiedlung zu ermöglichen. Gefördert werden Projekte im verarbeitenden und produzierenden Gewerbe, der Datenverarbeitung und des Hostings. Voraussetzung für diese Steuervorteile ist eine Investition von mindestens 20 Millionen Euro. Zudem müssen investitionswillige Betriebe für mindestens fünf Jahre wenigstens 150 Vollzeitstellen schaffen. Solche Investoren werden für 20 Jahre von der Körperschaftsteuer befreit.
Zudem gibt es in Litauen sieben freie Wirtschaftszonen (FEZ). Die Investoren erhalten hier besondere Steuervorteile:
- Für die ersten zehn Jahre entfällt die Körperschaftsteuer. Für die nächsten sechs Jahre reduziert sich der der Steuersatz um 50 Prozent auf 7,5 Prozent.
- Die Kapitalertragsteuer und die Immobiliensteuer entfallen.
Einer der größten Fintech-Pools in Europa
Mit 109 erteilten Lizenzen des Zahlungs- und des E-Geld-Instituts ist Litauen das größte Fintech-Zentrum in der EU. Der robuste Rechtsrahmen und ein großer Talentpool machen Litauen zu einem idealen Standort sowohl für schnell wachsende Fintech-Unternehmen als auch für etablierte Finanzinstitute.
Außerdem ist Litauen seit langem ein Zentrum für Kryptowährung und Blockchain-Technologie. Es ist bekannt für seine transparente und geschäftsfreundliche Blockchain-Branche sowie klare Richtlinien und Anforderungen für Virtual Asset Service Provider (VASP)-Antragsteller.
IT in Litauen: Eine Drehscheibe für Innovation und Wachstum
Die Digitalisierung ist in Litauen sehr hoch, nicht nur im privaten Sektor, sondern beispielsweise auch im Bildungs- und Gesundheitswesen. Litauen ist ein Technologiezentrum mit qualifizierten IT-Fachkräften, einem zukunftsorientierten Ansatz für die Talententwicklung, einer hochmodernen digitalen Infrastruktur und einer dynamischen Start-up-Szene.
Vorteil Litauen: Was für Investitionen im Baltikum spricht
Einige weitere Gründe, warum Litauen für deutsche Investoren besonders attraktiv ist:
- Strategische Lage: Litauen liegt zentral in der baltischen Region und bietet leichten Zugang zu den europäischen und östlichen Märkten. Die Nähe zu den großen Märkten in Polen und Skandinavien ist ein entscheidender Vorteil.
- Qualifizierte Arbeitskräfte: Litauen steht weltweit auf Platz eins bei der Verfügbarkeit digitaler Kompetenzen. Litauen hat hoch ausgebildete und qualifizierte Arbeitskräfte, insbesondere in Branchen wie IT, Ingenieurwesen und Finanzen.
- Litauisches Steuersystem: Das Steuersystem ist einfach und bietet eine Reihe von Anreizen für Großinvestoren und diejenigen, die Forschung- und Entwicklungs-(F&E-)Aktivitäten durchführen wollen.
- Wachsende Wirtschaft: Litauen liegt beim realen Pro-Kopf-BIP-Wachstum zwischen 2000 und 2020 auf Platz eins in der EU (Eurostat, 2020) und verzeichnet weiterhin ein stetiges Wirtschaftswachstum.
- Schwerpunkt Nachhaltigkeit: Litauen setzt sich für Nachhaltigkeit und grüne Initiativen ein. Dieses Vorgehen entspricht der weltweit zunehmenden Bedeutung von Unternehmensverantwortung und Umweltverantwortung.
- Unterstützendes Investitionsklima: Organisationen wie Invest Lithuania, bieten ausländischen Investoren Unterstützung beim Einholen von Genehmigungen und bei Finanzierungsmöglichkeiten oder geben Einblicke in den lokalen Markt.
Was bietet Ecovis in Litauen investitionswilligen Unternehmen an?
Ecovis in Litauen bietet eine Vielzahl von Dienstleistungen für Investoren an. Dazu zählen beispielsweise:
- Unterstützung bei der Unternehmensgründung
- Vertragsrecht und Compliance-Fragen
- Beratung zu Steueroptimierung
- Beratung zu internationalen Steuerfragen und Unterstützung bei der Steuererklärung
- Unterstützung bei der Analyse des litauischen Marktes und der Wettbewerbslandschaft
- Beratung und Unterstützung bei der Beantragung von Genehmigungen und Lizenzen
„Mit unseren Leistungen ermöglichen wir deutschen Investoren einen reibungslosen Einstieg in den litauischen Markt“, sagt Inga Karulaitytė-Kvainauskienė, Partnerin und Rechtsanwältin bei ECOVIS ProventusLaw.
Neuer ERP-Förderkredit für Gründung und Nachfolge startet im November 2024
07.11.2024Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) führt in Zusammenarbeit mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und den Deutschen Bürgschaftsbanken einen neuen ERP-Förderkredit ein. Das Programm steht ab November 2024 für Gründungen und Unternehmensnachfolgen zur Verfügung.
Gefälschte Steuerbescheide? So schützen Sie sich!
07.11.2024Die Finanzämter einiger Bundesländer warnen derzeit vor gefälschten Steuerbescheiden per Post. In diesen vermeintlichen Steuerbescheiden verlangen Kriminelle von den Empfängern, dass sie schnell noch fällige Einkommenssteuern per Überweisung nachzahlen. Mit etwas Aufmerksamkeit und Hilfe lässt sich der Betrug aber leicht erkennen.
Wie erkenne ich den Betrug?
Auf den ersten Blick sehen diese Bescheide seriös aus, da Name und Anschrift des Empfängers korrekt angegeben sind. Bei näherem Hinsehen zeigt sich jedoch, dass die typischen Merkmale eines Bescheids falsch sind. Zum Beispiel:
- eine falsche oder unvollständige Steuernummer
- eine falsche angegebene Internetadresse
- Name und Adresse des Finanzamts gibt es nicht
- die Rechtsbehelfsbelehrung kann fehlen
- die angegebene Kontoverbindung ist keine Bankverbindung der jeweiligen Steuerverwaltung
- Stempel und Signatur weichen vom Original ab
- die seitliche Signatur am Bescheid ist nicht grün, sondern grau
Ein weiterer Hinweis ist, dass auf den Briefen die Formulierung „Finanzbehörden der Bundesrepublik Deutschland” steht, welche von den Finanzämtern jedoch gar nicht genutzt wird. Zudem fordern die Betrüger oft zur Zahlung innerhalb einer Woche auf – Finanzämter geben normalerweise mehr Zeit.
Einen gefälschten Bescheid erhalten? Das können Sie tun
„Handeln Sie auf keinen Fall voreilig und überprüfen Sie die Angaben auf dem Bescheid sorgfältig“, rät Ecovis-Steuerstrafrechtler Alexander Littich in Landshut. Gibt es keine Kontaktdaten auf früheren Bescheiden, empfiehlt es sich, im Internet nachzuschauen, um das zuständige Finanzamt zu ermitteln. „Im Zweifelsfall nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Finanzamt oder Steuerberater auf. Bei begründetem Verdacht auf einen gefälschten Steuerbescheid sollten Sie außerdem Anzeige bei der Polizei erstatten“, weiß Littich.
Investieren in Immobilien: Das ist aktuell möglich
06.11.2024Wer eine Immobilie besitzt, nach Anlagemöglichkeiten im Markt sucht oder selbst als Bauträger aktiv ist, den treibt derzeit die schwierige Lage am Immobilienmarkt um. Dabei bietet der Markt durchaus Chancen. Welche Bereiche jetzt interessant sein können und für wen, das erklären die Ecovis-Experten.
Gestiegenes Zinsniveau, ein geringes Wachstum, hohe Inflation: Der Immobilienmarkt hat gleich an mehreren Fronten zu kämpfen. Dazu kommen aber auch Unsicherheiten und Sorgen, die auf allen Seiten für Zurückhaltung sorgen. Matthias Laudahn, Unternehmensberater bei Ecovis in Rostock, sagt: „Unsicherheiten bezüglich künftiger Forderungen, der notwendigen energetischen Maßnahmen und zukunftsfähiger Heizsysteme bremsen den Immobilienmarkt zusätzlich aus.“ Dabei gäbe es hinreichend Potenzial auf allen Seiten, ist Laudahn überzeugt: „Je nach finanzieller Ausstattung und Investitionsvorhaben sollten einige unserer Mandanten den Immobilienmarkt nicht vorschnell abschreiben.“
Immobilienvermögen aufbauen
Wer beispielsweise darauf baut, dass die Preise auf dem Markt beziehungsweise in einem bestimmtem Segment langfristig steigen, sollte den Aufbau eines Immobilienvermögens in Betracht ziehen. Denn bei aktuell anziehenden Mieten und gleichzeitig in den meisten Marktsegmenten zurückgegangenen Kaufpreisen kann sich eine Investition nun wieder als sinnvoll erweisen. „Insbesondere Mandanten mit hohem Eigenkapital und starken Rücklagen können gerade jetzt wirklich gut verzinste Immobilien erwerben“, sagt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing. Dazu kommt, dass bei größeren Immobilienportfolios die Käufergruppe kleiner ist. Wendet sich ein Teil dieser Gruppe, beispielsweise Fonds oder Versicherungen, einer anderen Anlageklasse zu, wirkt sich das noch stärker auf die Preise in diesem Teilbereich aus.
In Bauträgerprojekte investieren
Dazu kommt: Viele Bauträger sind unerwartet dünn finanziert. In Folge stehen derzeit auch Projekte zum Verkauf. „Investoren, die einen langen Atem haben und den Markt gut kennen, können jetzt wirklich interessante Projekte erwerben. Wer hier zuschlägt, der kann die Vorteile aus den geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen nutzen“, sagt Ecovis-Steuerberater Daniel Frischkorn in Berlin mit Blick auf das verabschiedete Wachstumschancengesetz. Denn bei entsprechenden energetischen Baustandards, etwa dem Effizienzhaus 40, lassen sich im ersten vollen Jahr zehn Prozent des Gebäudeanteils sofort abschreiben. „Wenn Sie mit Bauträgern zusammenarbeiten wollen, achten Sie jetzt verstärkt auf die Bonität Ihrer Geschäftspartner“, mahnt Frischkorn.
Für bessere Strukturen sorgen
Wer dagegen auf stagnierende oder fallende Kurse im Markt setzt, hat andere Optionen. „Das spekulative Momentum kommt dann nicht mehr zum Tragen“, erklärt Priglmeier. „Mandanten mit Immobilienbestand können aber stattdessen über eine andere Struktur nachdenken.“ Denn Unternehmen, die ihre Immobilien beispielsweise auf eine Immobilien-GmbH übertragen, können so zumindest von einer günstigeren Besteuerung der laufenden Überschüsse profitieren.
Die Familie im Blick behalten
Gerade familiengeführte Unternehmen haben bei unternehmerischen Entscheidungen oft auch die Familiengeschichte im Blick. Hier ist die Verunsicherung in jüngster Zeit besonders hoch, berichtet Unternehmensberater Priglmeier: „Verkaufen, behalten oder sogar in die Immobilie investieren? Wir raten Mandanten, die sich diese Fragen stellen, ihre Lage realistisch zu evaluieren. An Objekten aus sentimentalen Gründen festzuhalten, kann angesichts der Zinslage richtig teuer werden.“ Stattdessen lohnt der Blick auf die nächste Generation: Niedrigere Bewertungen können beispielsweise bei Übertragungen dazu führen, dass weniger Erbschaftsteuer anfällt. Und die Ecovis-Experten haben noch weitere Tipps. Ecovis-Steuerberater Frischkorn erläutert: „Beachten Sie etwa, dass höhere Mieten zu steigenden Nießbrauchsansätzen führen. Das senkt eine unter Nießbrauch übergebene Immobilie noch zusätzlich im Wert.“
