Ecovis in München

Mit einer Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäuden Steuern sparen

Die deutschen Immobilienpreise sinken weiter. Sollten nun auch die Bauzinsen fallen, könnte es wieder vermehrt zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses mit anschließender Vermietung kommen. Dabei können Immobilienbesitzer Steuern sparen. Grundlage für die Besteuerung des Kaufpreises ist die vertragliche Aufteilung von Grund und Boden sowie von Gebäuden.  

Warum ist die Kaufpreisaufteilung notwendig?

Eine der ersten Hürden, vor der Käuferinnen und Käufer einer zu vermietenden Immobilie stehen, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Denn entsprechend dem Grundsatz der Einzelbewertung sind beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter die Anschaffungskosten für jedes einzelne Wirtschaftsgut zu ermitteln.

Aus steuerlicher Sicht hat die Aufteilung des Kaufpreises weitreichende Folgen: Während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, können Käufer für Gebäude, Gebäudeteile oder Außenanlagen zur Erzielung von Einkünften Abschreibungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten berücksichtigen.

Daher kommen im Vorfeld eines Erwerbs einer Immobilie folgende Fragen auf: Welcher Anteil des Kaufpreises fällt auf das Gebäude, welcher auf Grund und Boden? Lässt sich dies vertraglich vereinbaren?

Steuertipp: Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

Die Höhe der Aufteilung des Kaufpreises für Grund und Boden und Gebäude sollten Immobilienerwerber bereits im Kaufvertrag festhalten. Diese Aufteilung der einzelnen Wirtschaftsgüter ist grundsätzlich die Grundlage der Besteuerung (Finanzgericht München, Urteil vom 10. April 2024, 12 K 861/19).

Ist keine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festgelegt, wendet die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises an. Diese Arbeitshilfe ermöglicht es dabei, in einem typisierten Verfahren entweder die Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung in Verträgen oder von Gutachtern zu prüfen.

Laut Finanzgericht (FG) München, kann die Finanzverwaltung nur in Ausnahmefällen von dieser Aufteilung im Kaufvertrag abweichen. Zum Beispiel, wenn die Aufteilung nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Nennenswerte Zweifel an der Kaufpreisaufteilung liegen nach Ansicht des FG München nicht vor, wenn die sich aus dem vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab ergebenen Werte um weniger als zehn Prozent von einer gutachterlichen Wertermittlung abweichen. Entsprechende Abweichungen können demnach als natürliche Marktspanne im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen zwischen den Parteien auftreten.

Mit einem Gutachten über die Restnutzungsdauer Steuern sparen

Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen lässt sich nicht nur der Wert von Grund und Boden und Gebäude, sondern auch die Restnutzungsdauer eines Gebäudes bestimmen. „Das kann den AfA-Satz und folglich die Betriebsausgaben oder Werbungskosten erhöhen, da das Gutachten von der gesetzlich festgeschriebenen Nutzungsdauer von Gebäuden abweicht“, weiß Kristina Hildebrandt, Steuerberaterin bei Ecovis in Göttingen.

Richtsatzsammlung 2023: Mehr Sicherheit für Gewerbetreibende bei anstehenden Betriebsprüfungen?

Im September 2024 veröffentlichte das Bundesministerium für Finanzen (BMF) die jährlich erscheinende Richtsatzsammlung für das Kalenderjahr 2023. Anhand der durchschnittlichen Unternehmenskennzahlen können Betriebsprüfer Unternehmenswerte vergleichen. Aber auch Betriebe profitieren von der Richtsatzsammlung. Warum das so ist, erklärt Ecovis-Steuerberaterin Anja Lamm in Güstrow.

Wozu dient die Richtsatzsammlung?

Die Finanzverwaltung nutzt die Aufstellung von Durchschnittswerten als Hilfsmittel zur Verprobung und Schätzung von Umsätzen und Gewinnen von Gewerbetreibenden. Insbesondere für Steuerprüfungen und Schätzungen, beispielsweise bei fehlenden oder unvollständigen Buchführungsunterlagen, zieht das Finanzamt die Richtsatzsammlung als Maßstab heran.

Die Richtsätze, die auf Betriebsergebnissen geprüfter Unternehmen basieren, sind Schätzwerte und dienen somit als Orientierungshilfe. Sie sind jedoch für die Buchführung nicht bindend. Die Durschnittsätze können auch von kleineren Betrieben und Einnahmenüberschussrechnern herangezogen werden, sind für Großbetriebe jedoch nicht verwendbar.

Inhalte der Richtsatzsammlung

Die Sammlung enthält repräsentative Richtwerte, aufgeteilt in Branche und Betriebsgröße. Gelistet sind unter anderem spezifische Anhaltspunkte für Gewinnspannen und Umsätze von Handwerks-, Gastronomie- und Einzelhandelsbetrieben.

Die Richtsätze unterscheiden sich unter anderem nach den Kriterien:

• Betriebsgrößenklassen,
• Anzahl der Beschäftigten,
• Verkaufsfläche sowie
• Betriebsart.

Auch regionale Unterschiede und Besonderheiten der einzelnen Branchen wie die Sitzplatzanzahl eines Friseursalons sind in der Richtsatzsammlung berücksichtigt.

Des Weiteren legt das BMF in der Richtsatzsammlung die Pauschbeträge für unentgeltliche Wertabgaben, etwa für den Eigenverbrauch, fest. Zum Beispiel müssen Inhaber von Gastronomiebetrieben je nach Umsatz und Geschäftsart einen durchschnittlichen Sachentnahmewert von 2.500 bis 5.000 Euro pro Jahr ansetzen. Die Spanne für Pauschbeträge bei Einzelhändlern im Lebensmittelbereich liegt abhängig von Angebot und Lage bei 1.000 bis 3.000 Euro.

Nutzen der Richtsatzsammlung

Sowohl Betriebsprüfer als auch Steuerfachkräfte und Unternehmen profitieren von der Richtsatzsammlung, denn es hilft sowohl bei der buchhalterischen Beurteilung sowie der Standardisierung und Schätzung der steuerlichen Belastung von Betrieben vergleichbarer Größe und Branche. „Mithilfe der Richtwerte können Unternehmen abwägen, ob die ausgewiesenen Umsätze und Gewinne plausibel erscheinen“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Anja Lamm in Güstrow. „So geben sie den Buchhaltern mehr Sicherheit bei einer anstehenden Betriebsprüfung. Für detaillierte Werte in spezifischen Branchen lohnt sich deshalb ein Blick in die vollständige Sammlung“, empfiehlt die Ecovis-Expertin.

Die Richtsatzsammlung 2023 finden Sie auf der BMF-Seite.

Begünstigungstransfer im Erbfall: Was für Erbengemeinschaften gilt

Bislang war ein Begünstigungstransfer im Zuge der Erbauseinandersetzung nur innerhalb von sechs Monaten ab dem Erbfall möglich. Jetzt hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass ein Begünstigungstransfer unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Ablauf dieser Frist erfolgen kann. Die Details kennt Ecovis-Steuerberater und -Wirtschaftsprüfer Peter Knop aus München.

Das Grundprinzip des Begünstigungstransfers

Der Begünstigungstransfer ist die Übertragung von erbschaftsteuerlichen Begünstigungen zwischen Miterben bei einer Erbauseinandersetzung. Darunter fallen zum Beispiel die Steuerbefreiung des Familienheims oder Verschonungsabschläge für Betriebsvermögen.

Wenn mehrere Personen gemeinsam steuerbegünstigtes Vermögen erben und eine dieser Personen das begünstigte Vermögen im Rahmen der Erbauseinandersetzung vollständig übernimmt, kann sie unter bestimmten Bedingungen die Steuerbegünstigung für das gesamte übernommene Vermögen in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass die übernehmende Person nicht nur für ihren Anteil, sondern für das gesamte begünstigte Vermögen die Erbschaftsteuerbefreiung geltend machen kann.

Der Begünstigungstransfer erfolgt dabei durch einen Austausch des Vermögens im Rahmen der Erbauseinandersetzung.

Der Fall vor dem Bundesfinanzhof

Im konkreten Fall erbten zwei Brüder jeweils zur Hälfte von ihren Eltern, die im Jahr 2015 kurz hintereinander verstorben waren. Zum Nachlass gehörten unter anderem mehrere Grundstücke sowie eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft (KG-Anteil). Diese übertrugen die Brüder im Jahr 2018 im Rahmen der Erbauseinandersetzung untereinander.

Der KG-Anteil ist begünstigtes Vermögen in der Erbschaftsteuer, für den das Finanzamt einen erbschaftsteuerlichen Verschonungsabschlag gewährt. Unter den Grundstücken befand sich auch das Familienheim. Es kann unter gewissen Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Das Urteil

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied in seinem Urteil vom 15. Mai 2024 (II R 12/21), dass der Begünstigungstransfer im Rahmen der Erbauseinandersetzung für den KG-Anteil nach Paragraph 13a Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) sowie die Steuerbefreiung für das Familienheim (Paragraph 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) auch nach Ablauf des normalerweise geltenden Zeitraums von sechs Monaten möglich ist.

Damit Erbinnen und Erben von dem Begünstigungstransfer profitieren können, müssen sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

1. Austausch während der Erbauseinandersetzung: Die Erbauseinandersetzung ist der Prozess, in dem das Vermögen einer Erbengemeinschaft zwischen den Erben aufgeteilt wird. Damit der Begünstigungstransfer möglich ist, muss der Austausch der Vermögenswerte noch während der Erbauseinandersetzung stattfinden. Nach der Erbauseinandersetzung, das bedeutet nach der erstmaligen Aufteilung der Nachlassgegenstände, ist ein Begünstigungstransfer nicht mehr möglich.
2. Vermögen muss aus dem Nachlass stammen: Das Vermögen, das die übernehmende Person abgibt, muss Teil des Nachlasses sein. Eine Zuzahlung oder Ähnliches zur Aufteilung des Nachlasses ist nicht zulässig.

Was gilt für Erbengemeinschaften?

Der BFH hat in seiner Entscheidung betont, dass die Übertragung im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht zwingend innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall unter den Erben erfolgen muss. „In der Praxis kommt es oft zu Streitigkeiten zwischen den Erben. Das kann dazu führen, dass sich Erbauseinandersetzungen in die Länge ziehen“, weiß Ecovis-Steuerberater Peter Knop. „Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des BFH, dass ein Begünstigungstransfer auch außerhalb der sechsmonatigen Frist möglich ist, sehr begrüßenswert“, sagt der Experte.