Ecovis RTS in Karlsruhe

Grunderwerbsteuer in der Landwirtschaft: Achtung vor doppelter Besteuerung

Die Grunderwerbsteuer entwickelt sich immer mehr zur Anzeigesteuer. Wer das nicht weiß, muss mit Verspätungszuschlägen und im schlimmsten Fall mit einer Verdoppelung der Grunderwerbsteuerschuld rechnen. Aber das lässt sich umgehen.

Eigentlich ist die Grunderwerbsteuer einfach zu handhaben: Sie fällt an, wenn Grundstücke den Eigentümer wechseln. Umgehen lässt sie sich, indem Eigentümer nicht mehr das Grundstück als solches verkaufen, sondern Anteile an Gesellschaften übertragen, denen die begehrten Grundstücke gehören – also Share Deals.

Zur Bekämpfung dieser Steuersparmodelle besteuert der Fiskus bei Grundstücksgesellschaften fiktive Ersatztatbestände. Neben einer Anteilsvereinigung ist auch bei wesentlichen Gesellschafterwechseln Grunderwerbsteuer zu zahlen. Wird ein Gesellschafter durch den Erwerb aller Anteile zum Alleineigentümer, fingiert das Gesetz bei einer Anteilsvereinigung einen Verkauf der Grundstücke von der Gesellschaft auf den Gesellschafter. Auch die Weitergabe aller Anteile gilt als unterstellter Verkauf des Grundbesitzes. Für die Anteilsvereinigung wurde die Beteiligungsgrenze von bisher 95 auf 90 Prozent abgesenkt. „Ist die Grenze erreicht, löst dies Grunderwerbsteuer auf den gesamten Grundbesitz aus“, sagt Vladimira Heissel, Steuerberaterin bei Ecovis in Augsburg.

Share Deal kann Grunderwerbsteuer kosten

Ein weiterer Steuertatbestand ist der wesentliche Gesellschafterwechsel bei einer Grundstücksgesellschaft. Werden innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, gilt dies ebenso als Grunderwerbsteuerauslöser. Auch wegen der Zeitspanne von zehn Jahren sind bei Verkauf und Schenkung von Anteilen diese Regelungen zu beachten.

Verschärfend kann hinzukommen, dass bei diesen fiktiven Steuertatbeständen eine Doppelbesteuerung droht. Die Grunderwerbsteuer kann sowohl beim Abschluss der Kaufverträge (Signing) als auch bei der späteren tatsächlichen Übereignung der Gesellschaftsanteile (Closing) anfallen. Die erste Grunderwerbsteuer lässt sich dabei wieder erstatten. Das gilt jedoch nur dann, wenn nicht nur der Notar, sondern auch die beteiligten Personen dem Finanzamt beide Erwerbsvorgänge vollständig und zeitnah anzeigen. Die Anzeigen sind von der Gesellschaft oder den Gesellschaftern innerhalb von 14 Tagen nach der Beurkundung des Vertrags einzureichen. Kommt die Anzeige zu spät, sind Verspätungszuschläge zu bezahlen: pro Monat 0,25 Prozent der angefallenen Grunderwerbsteuer, mindestens aber 25 Euro.

„Wer Grundbesitzanteile an Gesellschaften übereignen möchte, sollte sich beraten lassen, um nicht in die Grunderwerbsteuerfallen zu geraten. Das gilt auch für Übertragungen im Familienkreis. Auch sie sind möglicherweise mit Grunderwerbsteuer belastet und daher anzeigepflichtig“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Heissel.

Nachhaltigkeitsberichterstattung: EU plant massive Erleichterungen

Die EU-Kommission hat am 26. Februar 2025 Vorschläge für eine „Omnibus-Verordnung“ veröffentlicht. Sie sieht umfangreiche Änderungen an den bestehenden Nachhaltigkeitsberichtspflichten und ­Sorgfaltspflichten vor. Ziel ist es, den bürokratischen Aufwand für Unternehmen zu reduzieren und mehrere Gesetze zu vereinheitlichen.

Der Druck aus Wirtschaft und Politik, die aus dem Green Deal seit 2019 gewachsenen verschiedenen und umfangreichen Berichts- und Sorgfaltspflichten aufrechtzuerhalten, war groß. Daher ruderte die EU-Kommission im Februar 2025 zurück. Sie schlägt per „Omnibus-Verordnung“ im Rahmen des Clean Industrial Deal vor, mehrere Gesetze und Verordnungen zu vereinfachen und zu vereinheitlichen.

Die Vorschläge der EU-Kommission würden den Anwendungsbereich der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) erheblich reduzieren. Bisher galt die EU-Richtlinie für Unternehmen mit mehr als 250 Beschäftigten, zukünftig soll sie erst ab 1.000 Mitarbeiter greifen – 85 Prozent der mittelständigen Unternehmen könnten somit aus der Berichtspflicht fallen. „Den für 2025 und 2026 Berichtspflichtigen soll ein Aufschub für ihren erstmaligen Nachhaltigkeitsbericht für den Jahresabschluss 2027 in 2028 eingeräumt werden“, weiß Andreas Strech, ESG-Auditor und Leitung Bereich Nachhaltigkeit bei Ecovis in Dresden. „Die zweijährige Aussetzung wollen EU-Parlament und -Rat zügig und vom weiteren Gesetzgebungsprozess herausgelöst beschließen.“

Weitere Erleichterungen

Für alle anderen Unternehmen mit weniger als 1.000 Beschäftigten sollen – sofern von Banken, großen Lieferanten oder Kunden gefordert – ein Standard, basierend auf dem VSME (Voluntary SME-Standard), entwickelt werden. Die Kommission möchte auch den ESRS-Berichtsstandard (European Sustainability Reporting Standards) drastisch vereinfachen: Geplant ist, die Anzahl der zu berichtenden Datenpunkte zu verringern sowie auf einige lediglich qualitativen Angaben und auf die sektorspezifischen Standards (ESRS Set 2) zu verzichten. Für die Testierung ist dauerhaft nur begrenzte Prüfungssicherheit angestrebt, ein Prüfungsstandard dafür will die EU-Kommission entwickeln. Auch die Angaben zu Artikel 8 EU-Taxonomie werden abgeschwächt. Berichten müssen Unternehmen erst ab einem Umsatz von mehr als 450 Millionen Euro, darunter nur freiwillig.

Geplante Änderungen an anderen Vorschriften

Über die CSRD und EU-Taxonomie-Verordnung hinaus wurden Vorschläge zur Änderung des CO2-Grenzausgleichssystem CBAM, dem InvestEU-Programm und der Sorgfaltspflichtenrichtlinie CSDDD (EU-Lieferkettengesetz) vorgeschlagen, mit teils stark abschwächenden Elementen.

„Der Entwurf der Omnibus-Verordnung wird nun im EU-Parlament und von den Mitgliedsstaaten geprüft. Nach möglichen Anpassungen könnte die Verordnung verabschiedet werden und mehrere bestehende EU-Regelungen gleichzeitig ändern, die dann mit einer Frist von zwölf Monaten in nationales Recht überführt werden müssen“, erklärt Strech.

Gut zu wissen

Sie wollen sich regelmäßig über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeitsberichterstattung informieren? Schauen Sie hier rein:
https://de.ecovis.com/nachhaltigkeitsbericht/

Wie Landwirte mit einer Thesaurierungsbesteuerung Steuern sparen

Neben höheren Abschreibungen und dem Investitionsabzugsbetrag (IAB) gibt es wenige Alternativen, Steuern zu sparen. Eine Möglichkeit, zu einer deutlichen Steuerminderzahlung zu kommen, ist der ermäßigte Steuersatz für thesaurierte, also einbehaltene Gewinne.

Die Thesaurierungsbesteuerung hat der Gesetzgeber 2008 eingeführt, um die Besteuerung von Einzelunternehmen und Personengesellschaften an die Körperschaftsteuer bei Kapitalgesellschaften anzupassen.

Eine GmbH zahlt nur 15 Prozent Körperschaftsteuer und etwa ebenso viel Gewerbesteuer. Sie wird daher oft als steuersparende Rechtsform angepriesen, aber so einfach ist das nicht. Werden jedoch Gewinne ausgeschüttet, kommt bei GmbHs und AGs noch die Dividendenbesteuerung hinzu. Dann addiert sich die Gesamtbelastung auf rund 45 Prozent. „Allerdings lässt sich die Gewinnverwendung gezielt steuern. Je später die Ausschüttungen fließen, umso größer sind die Zinsvorteile aus den zunächst gestundeten Steuern“, erklärt Ecovis-Steuerberater Alexander Kimmerle bei Ecovis in Kempten.

Um die Nachteile der Sofortbesteuerung der Gewinne bei der Einkommensteuer zu reduzieren, erlaubt es der Gesetzgeber, dass auch Nicht-Kapitalgesellschaften die niedrige Thesaurierungssteuer bekommen. Für im Unternehmen verbleibende Gewinne beträgt die Steuer 28,25 Prozent. Da in der Land- und Forstwirtschaft daneben keine Gewerbesteuer anfällt, kann sich so gegenüber dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent ein Steuervorteil von etwa 14 Prozent ergeben. Wer 45 Prozent Reichensteuer zahlt, profitiert noch mehr. Wie bei Kapitalgesellschaften gibt es aber analog zur Dividendenbesteuerung auch eine Nachsteuer. Werden thesauriert besteuernde Unternehmensgewinne später entnommen, fallen zusätzliche 25 Prozent Steuern an.

Selbst über die Steuerzahlung entscheiden

Betriebsinhaber haben die Möglichkeit, ihre Gewinnverwendung zu steuern. Wenn sie die einbehaltenen Einnahmen nicht oder erst sehr viel später privat verwenden, bleibt durch die gestundete Einkommensteuer letztlich ein erheblicher Steuervorteil erhalten. Grund: Die Nachversteuerung erfolgt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem in einem Wirtschaftsjahr die Entnahmen die Gewinne und Einlagen überschreiten.

Bei einer unveränderten guten Gewinnsituation lässt sich daher die Nachversteuerung auf die lange Bank schieben, wenn der Unternehmer seine Entnahmen im Rahmen hält. „Ein weiterer großer Vorteil der Thesaurierungsbesteuerung ist, dass der Betriebsinhaber für jedes Jahr neu entscheidet, ob er bei seinem Hof überhaupt thesauriert und wenn ja, welchen Betrag er dafür verwenden möchte“, weiß Kimmerle. Landwirte mit mehreren Betrieben oder Beteiligungen können die Thesaurierung bei jedem Engagement unterschiedlich handhaben.

Zusätzlich erlaubt das Gesetz, den Antrag auf Thesaurierung mit der Steuererklärung des nächsten Jahres wieder ganz oder teilweise zurückzunehmen. „Eine Rücknahme ist dann sinnvoll, wenn man feststellt, dass sich die Gewinn- und Finanzsituation nicht wie geplant entwickelt“, sagt Kimmerle. „Läuft aber alles unverändert gut und kann der Betriebsinhaber längerfristig mit dem verdienten Geld arbeiten, bringt die Thesaurierungsbesteuerung erhebliche Vorteile.“

Das Schattendasein verlassen

Um die Thesaurierungsbesteuerung für die Unternehmer attraktiver zu machen, hat der Gesetzgeber 2024 den Katalog der nachsteuerpflichtigen Tatbestände verringert. So darf ein Landwirt jetzt beispielsweise die auf die thesaurierten Gewinne anfallende Einkommensteuer ohne Nachversteuerung aus dem Betrieb entnehmen.

Unabhängig davon besteht die Möglichkeit, auch ohne Entnahmen auf Antrag die Nachbesteuerung auszulösen. „Das kann einerseits im Hinblick auf die Hofübergabe zur Ablösung der damit verbundenen latenten Steuerbelastungen sinnvoll sein. Andererseits lässt sich der nachversteuerungspflichtige Betrag von den Übernehmern fortführen und sich so der Zinsvorteil zusätzlich steigern“, sagt Kimmerle.