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About us
At ECOVIS AKIA Tax Consultants, we provide a full range of services tailored to meet the unique needs of both local and international businesses. With our deep understanding of Japan’s regulatory landscape and a global network of expertise, we are committed to helping our clients achieve their business objectives with precision and efficiency. Whether you are a small start-up or a large multinational, we are here to support your success in Japan.
Services
At ECOVIS AKIA Tax Consultants, we offer a wide range of services to support your business operations in Japan:
International tax, audit, accounting and legal news
Legal Aspects of High-Yield Real Estate Investment in India: REITs and GIFT City
17.03.2025Introduction
India’s real estate sector is undergoing a significant transformation, driven by the convergence of Real Estate Investment Trusts (REITs) and Gujarat International Finance Tec-City (GIFT City). This combination is reshaping investment opportunities, offering both domestic and international investors access to India’s growing real estate market, projected to reach $1 trillion by 2030. However, while these opportunities are promising, understanding the legal framework governing these investments is crucial for ensuring compliance and minimizing risks.
The Legal Framework for REITs in India
REITs in India have matured significantly since their introduction in 2019, with a current market capitalization exceeding ₹2 trillion. The Securities and Exchange Board of India (SEBI) has established a robust regulatory framework to ensure investor protection, transparency, and governance.
Key legal provisions under the SEBI (Real Estate Investment Trusts) Regulations, 2014 include:
- Mandatory Registration: All REITs must be registered with SEBI to operate legally.
- Investment Rules: At least 80% of REIT assets must be invested in completed and income-generating properties, with a maximum of 20% in under-construction projects.
- Distribution Requirements: REITs must distribute at least 90% of their net distributable cash flows to investors, ensuring steady returns.
- Governance Standards: Independent trustees and regular property valuations help maintain transparency and prevent asset mispricing.
These regulations have positioned REITs as a secure and lucrative investment avenue, offering investors exposure to India’s commercial real estate sector with lower entry barriers.
GIFT City: Legal and Regulatory Framework
GIFT City, India’s first operational smart city and International Financial Services Centre (IFSC), offers a distinct legal and regulatory environment designed to attract foreign and domestic investments. Governed by the International Financial Services Centres Authority (IFSCA), GIFT City provides:
- Tax Incentives: Investors benefit from tax holidays for up to 10 years, exemptions on capital gains, and reduced GST and stamp duties.
- Simplified Foreign Investment: Foreign Exchange Management Act (FEMA) regulations allow seamless foreign investments, making it easier for global investors to participate.
- Single-Window Clearance: Business operations enjoy faster approvals and fewer regulatory hurdles under the Special economic Zone (SEZ) Act, 2005.
- Streamlined Dispute Resolution: A dedicated arbitration framework within the IFSC provides a predictable legal environment for resolving disputes efficiently.
These advantages make GIFT City an ideal destination for REITs looking to optimize tax structures and attract global capital.
Why the Convergence of REITs and GIFT City Matters?
The integration of REITs within GIFT City’s regulatory ecosystem offers a unique investment proposition. Investors stand to gain from:
- Lower tax burdens and enhanced returns due to GIFT City’s special tax regime.
- Easier access to global capital markets with international investors benefiting from a regulatory framework aligned with global standards.
- Better liquidity and risk management with streamlined regulatory processes and legal protections.
This convergence not only enhances the potential for high-yield returns but also provides a more secure and transparent investment structure.
Key Legal Considerations for Investors
While the legal framework is investor-friendly, it is crucial to remain aware of certain risks and obligations:
- Due Diligence: Investors should verify land titles, zoning laws, and environmental clearances before investing.
- Regulatory Compliance: REITs and property transactions must adhere to SEBI and RERA (Real Estate Regulatory Authority) norms.
- Contractual Safeguards: Lease agreements, property acquisitions, and tenant arrangements should be legally sound and in line with Indian real estate laws.
- Market Risks: While regulatory frameworks help mitigate risks, factors like property value fluctuations, interest rate changes, and occupancy levels must be considered.
Risk Mitigation Strategies
To navigate the legal complexities of real estate investments in India, investors should:
- Engage legal experts to ensure compliance with evolving real estate regulations.
- Diversify their portfolios across different REITs and asset classes to manage risk.
- Monitor regulatory updates to stay informed about changes in SEBI, IFSCA, and RERA regulations.
- Structure investments strategically to optimize tax benefits under GIFT City’s framework.
Conclusion
The combination of REITs and GIFT City presents a well-regulated, high-yield investment opportunity in India’s evolving real estate sector. With the right legal knowledge and strategic approach, investors can maximize their returns while ensuring full compliance with regulatory mandates. As India continues its rapid economic expansion, this synergy is expected to remain a significant driver of real estate investment growth.
ESG reporting Greece: Stricter requirements under the new law
17.03.2025Greece is tightening the requirements for corporate sustainability reporting. In future, the obligation will also apply to small and medium-sized companies and companies from third countries listed in Greece. The Ecovis experts explain the future regulations for ESG reporting.
The new Greek Law 5164/2024, which is based on EU Directive 2022/2464, aims to increase transparency, comparability and investor confidence.
Key reporting obligations
- Public interest entities: includes state-owned companies, subsidiaries of the Hellenic Corporation of Assets and Participations, investment firms, collective investment organisations, and microfinance institutions
- Third-country entities: subsidiaries and branches in Greece must submit sustainability reports
- Parent companies of large groups: required to submit consolidated reports only
We will discuss with you what data you need for your sustainability report.Dimitrios Leventakis, Managing Partner, Certified Internal Auditor – IBFD Certified Tax Advisor, ECOVIS HELLAS Ltd., Athens, Greece
Classification criteria
- Small entities: total assets ≤ EUR 5 m, turnover ≤ EUR 10 m, employees ≤ 50
- Medium entities: Total assets ≤ EUR 25 m, turnover ≤ EUR 50 m, employees ≤ 250
Purpose and impact
- Alignment with EU goals: supports the European Green Deal and aims for climate neutrality by 2050
- Investor confidence: enhances the availability of reliable, standardised data, mitigating risks such as greenwashing
- Efficient capital allocation: ensures financial resources are directed toward sustainable activities
- Market integration: reduces information asymmetry and compliance costs across EU jurisdictions
This regulatory enhancement addresses gaps in sustainability reporting, improves risk assessment, and strengthens market transparency to facilitate the EU’s green transition.
Would you like to learn more about ESG reporting in Greece?
Read here:
For further information please contact:
Dimitrios Leventakis, Managing Partner, Certified Internal Auditor – IBFD Certified Tax Advisor, ECOVIS HELLAS Ltd., Athens, Greece
Email: dimitrios.leventakis@ecovis.com
Real estate and global minimum tax in Poland: The most important changes in the new tax regulations
14.03.2025Two new tax regulations came into force in Poland on 1 January 2025. They concern real estate tax and the global minimum tax (2nd pillar). The deadline for submitting the property tax return under the new regulations has been extended to 31 March 2025 (previously: 31 January 2025). The Ecovis consultants know exactly what those affected need to take into account.
Real estate tax
The purpose of the amendments was to clarify and eliminate interpretative doubts surrounding the current regulations and ensure their correct application.
The amendments include among other things:
- amendment of the definition of “building” and “structure”
- clarification that buildings and structures are only objects erected as a result of construction work (and not, for example, by assembly)
- introduction of an annex that lists objects defined as a non-building structure
- clarification that in the case of photovoltaic power plants, energy storage facilities, industrial furnaces, cable cars or ski lifts, only the construction part of these installations (e.g. foundations) will be subject to taxation
- removing of the requirement to recognise the facility and installation as a “technical and utility whole” – the decisive criterion for taxation will now be whether the installations ensure the possibility of using the building or non-building structure in accordance with its intended purpose
Since the law was only promulgated at short notice in the Journal of Laws of 29 November 2024 the legislator has introduced the possibility of filing the annual real estate tax return later if the conditions specified in the law are met (by 31 March 2025 instead of the usual deadline of 31 January of a given year).
The extension of the deadline for filing the property tax return is intended to allow taxpayers to adjust to the changes and correctly determine the tax base according to the new regulations (see also info box).
We can help you in determining whether the changes to real estate and global minimum tax in Poland affect your company.Hubert Kaczyński, Tax Advisor, ECOVIS Poland, Warsaw, Poland
Global minimum tax (Pillar 2)
Regulations on the global minimum tax, which came into effect on 1 January 2025, were introduced on 6 November 2024 in the Law on Compensatory Taxation of Component Units of International and Domestic Groups (the so-called Pillar 2), which was published in the Journal of Laws No. 1685 of 2024.
The tax will not apply to all corporate income tax taxpayers, but to entities that are part of large capital groups (with consolidated revenues exceeding EUR 750,000,000). The regulation introduces compensatory taxation for international and domestic groups seeking to avoid income tax by shifting profits to countries offering lower taxation. It aims to ensure that the group’s effective tax rate in any given country is not less than 15%.
In practice, the tax is a new form of taxation on the income of business entities that will work alongside and supplement the “standard” corporate income tax. This means that every corporate income tax taxpayer will have to verify whether they are subject to the minimum tax.
The calculation of the tax will be multi-level and will require the extraction/calculation of many auxiliary values, which, as a rule, will be derived from financial statements. The starting point for determining the key values and indicators are the rules derived from the accounting standards used and the source data taken from the financial statements.
There are two main reporting obligations for members of tax groups:
- Filing the GloBE Information Return
- Filing a qualified minimum top-up tax return (and possibly paying the tax)
This might also interest you
Find out more about property tax in Poland here:
- Property tax Poland: Amendments to the according tax regulations
- Property tax Poland: New version of amendment published
- The Short Guide to the Real Estate Market in Poland
Further information on the global minimum tax can be found here:
The deadlines for companies
The deadline for filing the GloBE (Global Anti-Base Erosion) Information Return and notification of the reporting entity is, as a rule, 15 months starting from the last day of the reporting tax year. In the first year in which the tax is calculated in a given jurisdiction/Poland, this is extended to 18 months.
The deadline for filing the qualified minimum top-up tax return and paying the tax is 18 months after the end of the tax year. In the first year in which the compensatory tax is calculated, this deadline is extended to 21 months after the end of the tax year (see info box).
For further information please contact:
Hubert Kaczyński, Tax Advisor, ECOVIS Poland, Warsaw, Poland
Email: hubert.kaczynski@ecovis.pl
Aktuelles aus Steuern und Recht
Freiwillige Renten-Beiträge: Antrag noch bis Ende März stellen!
17.03.2025Die Frist zur freiwilligen Beitragszahlung in der gesetzlichen Rentenversicherung für das Jahr 2024 läuft am 31. März 2025 ab. Wer noch Beiträge fürs Vorjahr zahlen möchte, sollte daher schnellstmöglich einen Antrag stellen. Denn für bestimmte Personenkreise ist die Zahlung freiwilliger Beiträge durchaus sinnvoll, weiß Tanja Eigner, Rentenberaterin bei Ecovis in Bad Kohlgrub.
Wer freiwillig Beiträge in die gesetzliche Rentenversicherung zahlt, kann die Rente steigern oder einen Rentenanspruch gar erst begründen. Außerdem sind die Beiträge bis zum jährlichen Höchstbetrag für Altersvorsorgeaufwendungen auch steuerlich absetzbar. 2025 können für Einzelveranlagte maximal 29.344 Euro und für Zusammenveranlagte maximal 58.688 Euro für Altersvorsorgeaufwendungen geltend gemacht werden.
In diesen Fällen ist die Zahlung besonders lohnenswert:
- Für einen Anspruch auf Rente ist eine Wartezeit zu erfüllen. Diese beträgt für einen grundsätzlichen Anspruch auf Rente fünf Jahre. Für eine vorgezogene Rente ab 63 (mit Abschlag) sind zum Beispiel bereits 35 Jahre Wartezeit nötig. Diese Wartezeiten lassen sich auch mit freiwilligen Beitragszeiten erfüllen. Eine Zahlung lohnt sich für diejenigen ganz besonders, die die geforderte Mindestversicherungszeit knapp nicht erfüllt haben. Durch die Zahlung der Beiträge können sie einen lebenslangen Rentenanspruch aus der gesetzlichen Rentenversicherung erwerben.
- Für Eltern, die nur kurze Zeit Beiträge zur gesetzlichen Rente eingezahlt haben, lohnt sich die Zahlung auch. Falls sie durch die bisher zurückgelegten rentenrechtlichen Zeiten und Kindererziehungszeiten die Wartezeit von fünf Jahren nicht erfüllt haben, können sie durch die freiwillige Beitragszahlung einen Anspruch auf Regelaltersrente erwerben.
- Selbstständige, die nicht versicherungspflichtig sind, können sich freiwillig versichern. Die Rente steigert sich durch die gezahlten Beiträge. Neben der Absicherung im Alter können sie bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen zudem einen Anspruch auf Rehabilitationsmaßnahmen erwerben. Außerdem besteht nach fünfjähriger Wartezeit ein Anspruch auf Hinterbliebenenrente für die Angehörigen.
„Sofern Ihr Rentenkonto Versicherungslücken aufweist, können Sie diese gegebenenfalls durch freiwillige Beiträge schließen“, rät Tanja Eigner.
Landwirtschaftsbetrieb steuerfrei verkleinern: So geht‘s
13.03.2025Geht ein Hof mit allen wesentlichen Betriebsgrundlagen über, ist das nach dem Einkommensteuergesetz steuerneutral möglich. Will ein Landwirt seinen Betrieb verkleinern, muss er jetzt die Flächen neu rechnen, um steuerfrei zu bleiben.
Zu den wesentlichen Betriebsgrundlagen gehört neben den landwirtschaftlichen Flächen bei aktiv wirtschaftenden Viehhaltungsbetrieben auch die Hofstelle. Möchten Übergeber jedoch einzelne Wiesen und Äcker zurückbehalten, ist das mit einem verkleinerten Restbetrieb möglich.
Verkleinert ein Landwirt seinen Betrieb zum Beispiel durch eine Hofübergabe, lässt er sich dann weiter als Betriebsvermögen einstufen, wenn noch mindestens eine landwirtschaftlich nutzbare Fläche verbleibt. Dabei ist der Rückbehalt einer Nutzfläche von mehr als 3.000 Quadratmetern ausreichend. „Wer zudem Waldbesitz hat, kann mit diesem als eigenem Betrieb oder Teilbetrieb unabhängig von der Landwirtschaft disponieren“, erklärt Ecovis-Steuerberater Mauritz von Wersebe in Bergen auf Rügen.
Allerdings ist der Rückbehalt nur dann insgesamt unproblematisch, wenn die an den Hofnachfolger übergebenen Betriebsflächen flächenmäßig die wesentlichen Betriebsgrundlagen des Hofs darstellen. Die Grenze liegt bei zehn Prozent, es sind also mehr als 90 Prozent der relevanten Nutzflächen zu übergeben.
Die Zehn-Prozent-Grenze beachten
Nun stellt sich die Frage, welche Flächen die Grundlage für die Berechnung des zurückzubehaltenden Flächenanteils sind. Bislang hat die Finanzverwaltung bei einem aktiv bewirtschafteten Betrieb die verpachteten Flächen nicht eingerechnet. Betriebsinhaber konnten die Grundstücke zusätzlich zu den zehn Prozent der selbst bewirtschafteten Flächen unschädlich zurückbehalten. Das geht jetzt nicht mehr.
Seit dem 1. Januar 2025 wird auf alle Eigentumsflächen der landwirtschaftlichen Nutzung des Hofs abgestellt, egal ob verpachtet, selbst bewirtschaftet oder brachliegend. Behält der Übergeber hiervon weniger als zehn Prozent, aber mehr als 3.000 Quadratmeter zurück, liegt eine steuerneutrale Hofübergabe vor. Den verkleinerten Betrieb kann er später beispielsweise im Rahmen einer weiteren Übergabe an ein anderes Kind übertragen oder auch verkaufen oder privatisieren.
Während eine Weiterübertragung des Restbetriebs an keine längere Besitzdauer geknüpft ist, also auch am nächsten Tag erfolgen könnte, ist bei einem Verkauf oder bei einer Betriebsaufgabe Vorsicht geboten.
Wegen der für die Aufdeckung der stillen Reserven möglichen Steuervorteile, insbesondere der Gewährung des halben Steuersatzes, greift hier die Gesamtplanrechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit einer Aufgabe oder einem Verkauf sollten Landwirte deshalb mindestens zwei oder besser drei Jahre abwarten. „Haben Betriebsinhaber ihre Hofübergabe nach den alten Rechtsgrundsätzen für 2025 und später bereits geplant, müssen sie unter Umständen neu rechnen und alle möglichen Modelle einer Übergabe bedenken“, rät von Wersebe.
Bundesfinanzhof erleichtert Unternehmensnachfolge für leitende Mitarbeitende
12.03.2025Gute Nachrichten für den Mittelstand: Wer überlegt, den Betrieb an leitende Mitarbeitende zu übergeben, erhöht dadurch nicht in jedem Fall den Arbeitslohn, wie der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden hat. Welche großen Vorteile das für Unternehmer hat, weiß Ecovis-Steuerberater Dominik Hertreiter in München.
Problem: Geeignete Nachfolger finden
Die Nachfolge in mittelständischen Unternehmen ist meist schwierig. Häufig fehlen geeignete Erben oder diese haben nicht die notwendige unternehmerische Expertise. Um den Fortbestand des Unternehmens zu sichern, greifen Unternehmer daher vermehrt auf erfahrene leitende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zurück. Diese erhalten Unternehmensanteile häufig unentgeltlich oder zu einem reduzierten Kaufpreis. Finanzbehörden bewerten dies oftmals als geldwerten Vorteil und unterwerfen die begünstigten Mitarbeiter der Lohnsteuerpflicht.
Sachverhalt: Gesellschaftsanteile auf leitende Mitarbeiter übertragen
Die Inhaber eines mittelständischen Unternehmens übertrugen ihre Gesellschaftsanteile teilweise auf leitende Mitarbeitende, um die Unternehmensnachfolge zu sichern. Die Übertragung erfolgte unentgeltlich und war weder an Bedingungen noch an den Fortbestand der Arbeitsverhältnisse geknüpft. Beide Parteien vereinbarten eine Rückfallklausel, falls erbschaftsteuerliche Verschonungsregelungen nicht greifen sollten.
Das Finanzamt wertete die Anteilsübertragung als Arbeitslohn, da die Nachfolger zum einen der Sohn des Gesellschafterpaares und zum anderen Angestellte des Unternehmens waren. Dementsprechend erhöhte die Übertragung die Einkünfte der Mitarbeiter aus nichtselbstständiger Arbeit. Das Finanzgericht Sachsen-Anhalt gab der Klage eines begünstigten Mitarbeiters statt. Das unterlegene Finanzamt legte daraufhin Revision ein, die der BFH jedoch als unbegründet zurückwies.
Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte, dass der verbilligte Erwerb von Unternehmensanteilen grundsätzlich als Arbeitslohn gelten kann. Allerdings muss der Vorteil für eine Beschäftigung gewährt worden sein, das heißt, er muss durch das individuelle Dienstverhältnis veranlasst sein. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass im vorliegenden Fall nicht das Arbeitsverhältnis, sondern die Unternehmensnachfolge im Vordergrund stand (Urteil vom 20. November 2024, VI R 21/22).
Wesentliche Entscheidungsfaktoren waren:
- Die Unternehmensfortführung war das Motiv für die Übertragung, dokumentiert durch eine Gesellschafterversammlung.
- Die Anteile wurden nicht verbilligt, sondern unentgeltlich übertragen.
- Die Übertragung war nicht an bestehende oder zukünftige Arbeitsverhältnisse gekoppelt.
- Die Anteile hatten einen erheblichen wirtschaftlichen Wert, der über eine übliche Vergütung für geleistete Arbeit hinausging.
Warum das Urteil für Unternehmensnachfolgen so wichtig ist
„Das Urteil schafft eine wichtige Grundlage für steuerliche Rechtssicherheit bei Unternehmensnachfolgen an leitende Mitarbeitende. Unternehmer können ihr Unternehmen so strategisch übergeben, ohne dass die Begünstigten regelmäßig einer hohen steuerlichen Belastung durch die Einstufung als Arbeitslohn unterliegen“, weiß Steuerberater Dominik Hertreiter bei Ecovis in München.
Für die Praxis bedeutet dies:
- Unternehmensnachfolgen sollten frühzeitig geplant und sorgfältig dokumentiert werden.
- Die steuerliche Gestaltung muss eng an den Vorgaben des BFH ausgerichtet sein.
- Die Übertragung an Arbeitnehmer sollte unabhängig vom Arbeitsverhältnis erfolgen, um eine Einstufung als Arbeitslohn zu vermeiden.
Fazit
Unternehmen können auf interne Nachfolger setzen, ohne steuerliche Nachteile befürchten zu müssen. „Steuerliche Beratung bleibt dennoch entscheidend, um die Vorgaben optimal und rechtssicher umzusetzen“, sagt Dominik Hertreiter.