Real estate and global minimum tax in Poland: The most important changes in the new tax regulations
14.03.2025
Two new tax regulations came into force in Poland on 1 January 2025. They concern real estate tax and the global minimum tax (2nd pillar). The deadline for submitting the property tax return under the new regulations has been extended to 31 March 2025 (previously: 31 January 2025). The Ecovis consultants know exactly what those affected need to take into account.
Real estate tax
The purpose of the amendments was to clarify and eliminate interpretative doubts surrounding the current regulations and ensure their correct application.
The amendments include among other things:
amendment of the definition of “building” and “structure”
clarification that buildings and structures are only objects erected as a result of construction work (and not, for example, by assembly)
introduction of an annex that lists objects defined as a non-building structure
clarification that in the case of photovoltaic power plants, energy storage facilities, industrial furnaces, cable cars or ski lifts, only the construction part of these installations (e.g. foundations) will be subject to taxation
removing of the requirement to recognise the facility and installation as a “technical and utility whole” – the decisive criterion for taxation will now be whether the installations ensure the possibility of using the building or non-building structure in accordance with its intended purpose
Since the law was only promulgated at short notice in the Journal of Laws of 29 November 2024 the legislator has introduced the possibility of filing the annual real estate tax return later if the conditions specified in the law are met (by 31 March 2025 instead of the usual deadline of 31 January of a given year).
The extension of the deadline for filing the property tax return is intended to allow taxpayers to adjust to the changes and correctly determine the tax base according to the new regulations (see also info box).
We can help you in determining whether the changes to real estate and global minimum tax in Poland affect your company. Hubert Kaczyński, Tax Advisor, ECOVIS Poland, Warsaw, Poland
Global minimum tax (Pillar 2)
Regulations on the global minimum tax, which came into effect on 1 January 2025, were introduced on 6 November 2024 in the Law on Compensatory Taxation of Component Units of International and Domestic Groups (the so-called Pillar 2), which was published in the Journal of Laws No. 1685 of 2024.
The tax will not apply to all corporate income tax taxpayers, but to entities that are part of large capital groups (with consolidated revenues exceeding EUR 750,000,000). The regulation introduces compensatory taxation for international and domestic groups seeking to avoid income tax by shifting profits to countries offering lower taxation. It aims to ensure that the group’s effective tax rate in any given country is not less than 15%.
In practice, the tax is a new form of taxation on the income of business entities that will work alongside and supplement the “standard” corporate income tax. This means that every corporate income tax taxpayer will have to verify whether they are subject to the minimum tax.
The calculation of the tax will be multi-level and will require the extraction/calculation of many auxiliary values, which, as a rule, will be derived from financial statements. The starting point for determining the key values and indicators are the rules derived from the accounting standards used and the source data taken from the financial statements.
There are two main reporting obligations for members of tax groups:
Filing the GloBE Information Return
Filing a qualified minimum top-up tax return (and possibly paying the tax)
The deadline for filing the GloBE (Global Anti-Base Erosion) Information Return and notification of the reporting entity is, as a rule, 15 months starting from the last day of the reporting tax year. In the first year in which the tax is calculated in a given jurisdiction/Poland, this is extended to 18 months.
The deadline for filing the qualified minimum top-up tax return and paying the tax is 18 months after the end of the tax year. In the first year in which the compensatory tax is calculated, this deadline is extended to 21 months after the end of the tax year (see info box).
UBO register Norway: Which requirements companies will have to meet in the future
12.03.2025
By 31 July 2025, companies and legal entities must provide details for the UBO register (Ultimate Beneficial Owner) in Norway. Who exactly has to register? What exceptions are there, and how does registration work? Ecovis provides answers to these and other questions.
Background to the UBO register Norway
EU countries have already established a standardised UBO register for all member countries, although the level of public access and implementation might vary. To align with EU standards, Norway implemented its own UBO register on 1 October 2024.
This aims to mandate businesses and other types of legal entities to identify themselves and provide UBO information to the state-operated register, the Brønnøysund Register Centre. The authority has given all affected organisations a reasonably long timeframe (from 1 October 2024 to 31 July 2025) for completing the initial registration.
At the moment, only the public authorities have full access to the register’s total inventory. In addition, media covered by section 2 of the Media Liability Act and non-governmental organisations aiming to prevent the misuse of a company’s structure can also have access.
Who must comply?
Most enterprises registered in Norway are required to provide UBO information to the new register, including:
Private limited companies (AS)
Public limited companies (ASA)
Partnerships
Cooperatives
Certain foundations
Norwegian-registered foreign businesses (NUFs)
However, exemptions exist for some types of companies, e.g. listed companies, non-commercial associations, mutual funds etc. NUFs whose main companies are resident in an EEA country and have already registered UBO information there only need to confirm this in the submission.
We support you with daily administrative tasks, such as UBO registration. Ding Xu, Partner/CPA, ECOVIS Ardur Tax AS, Oslo, Norway
Who is a beneficial owner?
A beneficial owner is a natural person, either Norwegian or foreign, who owns or controls an organisation in terms of holding shares or via other means. A person is a beneficial owner if he/she meets one of the following criteria:
A person who owns more than 25% of the business
A person who controls more than 25% of voting rights
A person who has the right to appoint or remove more than 50% of board directors
A person who has influence or control in another way. For example, via an agreement, rights to decide or veto
If the company does not have a beneficial owner, it must also confirm this to the UBO register.
How to register?
UBO registration is carried out via the Norwegian electronic dialogue portal Altinn.no. A person with a registered role in a company, such as chairperson of the board or CEO, will automatically receive access to submit to the UBO register. External advisors such as authorised accountants, auditors and lawyers can also be given access for submission if approved by the company.
EU Mobility Directive Luxembourg: Milestone for cross-border corporate transactions
10.03.2025
With a new law, Luxembourg is improving corporate mobility. This is a milestone in Luxembourg company law and strengthens the country’s position as a hub for cross-border corporate transactions. The Ecovis consultants explain the changes.
On 23 January 2025, with a two-year delay, the Luxembourg Parliament passed a new law to implement Directive (EU) 2019/2121 amending Directive (EU) 2017/1132 on cross-border conversions, mergers and divisions (the Mobility Directive).
Key legislative changes
The law modifies two key Luxembourg statutes:
The amended law of 10 August 1915 on commercial companies
The amended law of 19 December 2002 on the trade and company register, accounting and financial statements
By implementing the Mobility Directive, Luxembourg is introducing a harmonised framework for cross-border transactions while ensuring robust stakeholder protection and legal certainty.
Introduction of a dual-regime system
The new law establishes two distinct regulatory regimes:
General regime – Governs domestic mergers, divisions and conversions, as well as cross-border transactions involving non-EU Member States or non-standard Luxembourg legal entities.
Specific regime – Applies to intra-EU cross-border mergers, divisions, and conversions involving Luxembourg companies structured as a société anonyme (SA), société à responsabilité limitée (SARL), or société en commandite par actions (SCA).
This structured approach enhances legal clarity while allowing continued flexibility for companies engaged in cross-border transactions beyond the EU.
Companies should work with an experienced auditing and consulting firm to implement the new laws. Arnaud Yamalian, Managing Director, Approved Statutory Auditor, ECOVIS IFG Audit SA, Luxembourg
Key features and benefits
Expanded scope for cross-border transactions Previously, only cross-border mergers had a unified legal framework within the EU. The new law extends this harmonisation to cross-border conversions and divisions, making Luxembourg an even more attractive jurisdiction for business mobility.
Strengthened stakeholder protections
Shareholders: Minority shareholders now have the right to withdraw under specific conditions, ensuring fair treatment.
Creditors: Enhanced safeguards mitigate risks for creditors during cross-border restructurings.
Employees: Improved consultation and participation rights strengthen the position of employees.
Introduction of a double control of legality Luxembourg notaries play a pivotal role in verifying compliance, ensuring fraud prevention, and overseeing the legality of transactions at both the departure and destination stages.
Challenges and future developments
Luxembourg’s delayed implementation of the Mobility Directive (originally due by 31 January 2023) highlights the complexity of aligning national laws with EU mandates. Despite the added administrative requirements, the law ensures increased legal certainty for companies. The pending adoption of Bill No. 8225 to amend the Labour Code will further refine the employment law aspects of the directive, providing additional clarity on workers’ rights and participation.
Conclusion
The implementation of the Mobility Directive represents a major step forward for Luxembourg’s corporate landscape, solidifying its reputation as a prime jurisdiction for cross-border corporate restructurings. Companies planning mobility transactions should proactively assess their compliance with the new legal requirements and engage with stakeholders to ensure smooth execution.
Landwirtschaftsbetrieb steuerfrei verkleinern: So geht‘s
13.03.2025
Geht ein Hof mit allen wesentlichen Betriebsgrundlagen über, ist das nach dem Einkommensteuergesetz steuerneutral möglich. Will ein Landwirt seinen Betrieb verkleinern, muss er jetzt die Flächen neu rechnen, um steuerfrei zu bleiben.
Zu den wesentlichen Betriebsgrundlagen gehört neben den landwirtschaftlichen Flächen bei aktiv wirtschaftenden Viehhaltungsbetrieben auch die Hofstelle. Möchten Übergeber jedoch einzelne Wiesen und Äcker zurückbehalten, ist das mit einem verkleinerten Restbetrieb möglich.
Verkleinert ein Landwirt seinen Betrieb zum Beispiel durch eine Hofübergabe, lässt er sich dann weiter als Betriebsvermögen einstufen, wenn noch mindestens eine landwirtschaftlich nutzbare Fläche verbleibt. Dabei ist der Rückbehalt einer Nutzfläche von mehr als 3.000 Quadratmetern ausreichend. „Wer zudem Waldbesitz hat, kann mit diesem als eigenem Betrieb oder Teilbetrieb unabhängig von der Landwirtschaft disponieren“, erklärt Ecovis-Steuerberater Mauritz von Wersebe in Bergen auf Rügen.
Allerdings ist der Rückbehalt nur dann insgesamt unproblematisch, wenn die an den Hofnachfolger übergebenen Betriebsflächen flächenmäßig die wesentlichen Betriebsgrundlagen des Hofs darstellen. Die Grenze liegt bei zehn Prozent, es sind also mehr als 90 Prozent der relevanten Nutzflächen zu übergeben.
Die Zehn-Prozent-Grenze beachten
Nun stellt sich die Frage, welche Flächen die Grundlage für die Berechnung des zurückzubehaltenden Flächenanteils sind. Bislang hat die Finanzverwaltung bei einem aktiv bewirtschafteten Betrieb die verpachteten Flächen nicht eingerechnet. Betriebsinhaber konnten die Grundstücke zusätzlich zu den zehn Prozent der selbst bewirtschafteten Flächen unschädlich zurückbehalten. Das geht jetzt nicht mehr.
Seit dem 1. Januar 2025 wird auf alle Eigentumsflächen der landwirtschaftlichen Nutzung des Hofs abgestellt, egal ob verpachtet, selbst bewirtschaftet oder brachliegend. Behält der Übergeber hiervon weniger als zehn Prozent, aber mehr als 3.000 Quadratmeter zurück, liegt eine steuerneutrale Hofübergabe vor. Den verkleinerten Betrieb kann er später beispielsweise im Rahmen einer weiteren Übergabe an ein anderes Kind übertragen oder auch verkaufen oder privatisieren.
Während eine Weiterübertragung des Restbetriebs an keine längere Besitzdauer geknüpft ist, also auch am nächsten Tag erfolgen könnte, ist bei einem Verkauf oder bei einer Betriebsaufgabe Vorsicht geboten.
Wegen der für die Aufdeckung der stillen Reserven möglichen Steuervorteile, insbesondere der Gewährung des halben Steuersatzes, greift hier die Gesamtplanrechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit einer Aufgabe oder einem Verkauf sollten Landwirte deshalb mindestens zwei oder besser drei Jahre abwarten. „Haben Betriebsinhaber ihre Hofübergabe nach den alten Rechtsgrundsätzen für 2025 und später bereits geplant, müssen sie unter Umständen neu rechnen und alle möglichen Modelle einer Übergabe bedenken“, rät von Wersebe.
Bundesfinanzhof erleichtert Unternehmensnachfolge für leitende Mitarbeitende
12.03.2025
Gute Nachrichten für den Mittelstand: Wer überlegt, den Betrieb an leitende Mitarbeitende zu übergeben, erhöht dadurch nicht in jedem Fall den Arbeitslohn, wie der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden hat. Welche großen Vorteile das für Unternehmer hat, weiß Ecovis-Steuerberater Dominik Hertreiter in München.
Problem: Geeignete Nachfolger finden
Die Nachfolge in mittelständischen Unternehmen ist meist schwierig. Häufig fehlen geeignete Erben oder diese haben nicht die notwendige unternehmerische Expertise. Um den Fortbestand des Unternehmens zu sichern, greifen Unternehmer daher vermehrt auf erfahrene leitende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zurück. Diese erhalten Unternehmensanteile häufig unentgeltlich oder zu einem reduzierten Kaufpreis. Finanzbehörden bewerten dies oftmals als geldwerten Vorteil und unterwerfen die begünstigten Mitarbeiter der Lohnsteuerpflicht.
Sachverhalt: Gesellschaftsanteile auf leitende Mitarbeiter übertragen
Die Inhaber eines mittelständischen Unternehmens übertrugen ihre Gesellschaftsanteile teilweise auf leitende Mitarbeitende, um die Unternehmensnachfolge zu sichern. Die Übertragung erfolgte unentgeltlich und war weder an Bedingungen noch an den Fortbestand der Arbeitsverhältnisse geknüpft. Beide Parteien vereinbarten eine Rückfallklausel, falls erbschaftsteuerliche Verschonungsregelungen nicht greifen sollten.
Das Finanzamt wertete die Anteilsübertragung als Arbeitslohn, da die Nachfolger zum einen der Sohn des Gesellschafterpaares und zum anderen Angestellte des Unternehmens waren. Dementsprechend erhöhte die Übertragung die Einkünfte der Mitarbeiter aus nichtselbstständiger Arbeit. Das Finanzgericht Sachsen-Anhalt gab der Klage eines begünstigten Mitarbeiters statt. Das unterlegene Finanzamt legte daraufhin Revision ein, die der BFH jedoch als unbegründet zurückwies.
Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte, dass der verbilligte Erwerb von Unternehmensanteilen grundsätzlich als Arbeitslohn gelten kann. Allerdings muss der Vorteil für eine Beschäftigung gewährt worden sein, das heißt, er muss durch das individuelle Dienstverhältnis veranlasst sein. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass im vorliegenden Fall nicht das Arbeitsverhältnis, sondern die Unternehmensnachfolge im Vordergrund stand (Urteil vom 20. November 2024, VI R 21/22).
Wesentliche Entscheidungsfaktoren waren:
Die Unternehmensfortführung war das Motiv für die Übertragung, dokumentiert durch eine Gesellschafterversammlung.
Die Anteile wurden nicht verbilligt, sondern unentgeltlich übertragen.
Die Übertragung war nicht an bestehende oder zukünftige Arbeitsverhältnisse gekoppelt.
Die Anteile hatten einen erheblichen wirtschaftlichen Wert, der über eine übliche Vergütung für geleistete Arbeit hinausging.
Warum das Urteil für Unternehmensnachfolgen so wichtig ist
„Das Urteil schafft eine wichtige Grundlage für steuerliche Rechtssicherheit bei Unternehmensnachfolgen an leitende Mitarbeitende. Unternehmer können ihr Unternehmen so strategisch übergeben, ohne dass die Begünstigten regelmäßig einer hohen steuerlichen Belastung durch die Einstufung als Arbeitslohn unterliegen“, weiß Steuerberater Dominik Hertreiter bei Ecovis in München.
Für die Praxis bedeutet dies:
Unternehmensnachfolgen sollten frühzeitig geplant und sorgfältig dokumentiert werden.
Die steuerliche Gestaltung muss eng an den Vorgaben des BFH ausgerichtet sein.
Die Übertragung an Arbeitnehmer sollte unabhängig vom Arbeitsverhältnis erfolgen, um eine Einstufung als Arbeitslohn zu vermeiden.
Fazit
Unternehmen können auf interne Nachfolger setzen, ohne steuerliche Nachteile befürchten zu müssen. „Steuerliche Beratung bleibt dennoch entscheidend, um die Vorgaben optimal und rechtssicher umzusetzen“, sagt Dominik Hertreiter.
Grunderwerbsteuer in der Landwirtschaft: Achtung vor doppelter Besteuerung
11.03.2025
Die Grunderwerbsteuer entwickelt sich immer mehr zur Anzeigesteuer. Wer das nicht weiß, muss mit Verspätungszuschlägen und im schlimmsten Fall mit einer Verdoppelung der Grunderwerbsteuerschuld rechnen. Aber das lässt sich umgehen.
Eigentlich ist die Grunderwerbsteuer einfach zu handhaben: Sie fällt an, wenn Grundstücke den Eigentümer wechseln. Umgehen lässt sie sich, indem Eigentümer nicht mehr das Grundstück als solches verkaufen, sondern Anteile an Gesellschaften übertragen, denen die begehrten Grundstücke gehören – also Share Deals.
Zur Bekämpfung dieser Steuersparmodelle besteuert der Fiskus bei Grundstücksgesellschaften fiktive Ersatztatbestände. Neben einer Anteilsvereinigung ist auch bei wesentlichen Gesellschafterwechseln Grunderwerbsteuer zu zahlen. Wird ein Gesellschafter durch den Erwerb aller Anteile zum Alleineigentümer, fingiert das Gesetz bei einer Anteilsvereinigung einen Verkauf der Grundstücke von der Gesellschaft auf den Gesellschafter. Auch die Weitergabe aller Anteile gilt als unterstellter Verkauf des Grundbesitzes. Für die Anteilsvereinigung wurde die Beteiligungsgrenze von bisher 95 auf 90 Prozent abgesenkt. „Ist die Grenze erreicht, löst dies Grunderwerbsteuer auf den gesamten Grundbesitz aus“, sagt Vladimira Heissel, Steuerberaterin bei Ecovis in Augsburg.
Share Deal kann Grunderwerbsteuer kosten
Ein weiterer Steuertatbestand ist der wesentliche Gesellschafterwechsel bei einer Grundstücksgesellschaft. Werden innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, gilt dies ebenso als Grunderwerbsteuerauslöser. Auch wegen der Zeitspanne von zehn Jahren sind bei Verkauf und Schenkung von Anteilen diese Regelungen zu beachten.
Verschärfend kann hinzukommen, dass bei diesen fiktiven Steuertatbeständen eine Doppelbesteuerung droht. Die Grunderwerbsteuer kann sowohl beim Abschluss der Kaufverträge (Signing) als auch bei der späteren tatsächlichen Übereignung der Gesellschaftsanteile (Closing) anfallen. Die erste Grunderwerbsteuer lässt sich dabei wieder erstatten. Das gilt jedoch nur dann, wenn nicht nur der Notar, sondern auch die beteiligten Personen dem Finanzamt beide Erwerbsvorgänge vollständig und zeitnah anzeigen. Die Anzeigen sind von der Gesellschaft oder den Gesellschaftern innerhalb von 14 Tagen nach der Beurkundung des Vertrags einzureichen. Kommt die Anzeige zu spät, sind Verspätungszuschläge zu bezahlen: pro Monat 0,25 Prozent der angefallenen Grunderwerbsteuer, mindestens aber 25 Euro.
„Wer Grundbesitzanteile an Gesellschaften übereignen möchte, sollte sich beraten lassen, um nicht in die Grunderwerbsteuerfallen zu geraten. Das gilt auch für Übertragungen im Familienkreis. Auch sie sind möglicherweise mit Grunderwerbsteuer belastet und daher anzeigepflichtig“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Heissel.
