Keine Mietminderung wegen Corona
Viele Geschäftsräume bleiben seit der Corona-Pandemie unbenutzt. Trotzdem bleiben die Mieter der Gewerberäume grundsätzlich zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Eine Mietminderung wegen Corona komme nicht in Betracht. Das entschied nun das OLG Frankfurt a.M.. Ausnahmsweise können aber die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) greifen.
Nutzung der Geschäftsräume auf Grund der Corona-Einschränkungen nicht möglich
Geklagt hatte ein Vermieter gegen den Mieter und Betreiber eines Geschäftsraums in Bad Homburg, welcher seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag in der Zeit von April bis Juni 2020 nur teilweise nachkam. Hintergrund der nur teilweise erfolgten Zahlungen waren die zum damaligen Zeitpunkt geltenden Corona-Einschränkungen, die unter anderem die Schließung des Einzelhandels vorsahen. Einer Bitte um Mietminderung kam der Vermieter nicht nach. In dem Verfahren vor dem OLG Frankfurt a.M. (2 U 143/20) ging es deshalb um die Frage, ob die Miete qua Gesetz (insb. § 536 BGB) gemindert war oder nicht.
Die Einschränkungen können einen objektiven Mangel nicht begründen
Entscheidend für eine Mietminderung ist, ob ein mietrechtlicher Mangel (hier durch die Corona-Einschränkungen) gegeben ist. Grundsätzlich stellen alle tatsächlichen Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache einen Mangel dar. Problematisch ist, dass die behördlichen Einschränkungen (an sich) zu keiner objektiven Einschränkung im Gebrauch der Mietsache führen. Vielmehr betreffen die Corona-Regelungen das Verhältnis zwischen dem Mieter und seinen Kunden. Der Vermieter schuldet grundsätzlich „allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst.“ (OLG Frankfurt a.M.). Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass in klassischen Mietverhältnissen der Vermieter ua. das Überlassungsrisiko und der Mieter das Verwendungsrisiko trägt.
Im Falle behördlicher Einschränkungen ist aber oftmals (nur) das Verwendungsrisiko betroffen, sodass sich ein Risiko verwirklicht, welches der Sphäre des Mieters zugeordnet ist. Etwas anderes gälte, wenn die behördlichen Beschränkungen den vereinbarten Nutzungszweck konkret untersagt hätten (in dem Fall wäre die Sphäre des Vermieters betroffen). Das ist aber nicht der Fall.
Ausnahmefall: Störung der Geschäftsgrundlage
Bei der Entscheidung des OLG Frankfurt a.M. konnte aus prozessualen Gründen keine Störung der Geschäftsgrundlage geltend gemacht werden.
Im Allgemeinen allerdings spricht vieles für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage. Durch die Pandemie haben sich schließlich die Faktoren, die vormals zum Abschluss des Mietvertrags von zentraler Bedeutung waren (Nutzung der Geschäftsräume im Außenverhältnis), schwerwiegend geändert. Zudem war eine Pandemie in diesem Ausmaß (wohl) auch unvorhersehbar. Hätten die Parteien dieses Risiko erkannt, so hätten sie vermutlich für diesen Fall einschlägige Regelungen in den Vertrag aufgenommen. Insofern könnte die Anwendung einer Störung der Geschäftsgrundlage durchaus angezeigt sein. Zu beachten ist in diesem Rahmen aber jeweils, dass bei der Feststellung der Tatsachen auf dieser Ebene stets eine Einzelfallbetrachtung heranzuziehen ist.
Als Rechtsfolge sieht der § 313 BGB die Anpassung des Vertrags vor, die in diesem Fall mit einer Mietminderung gleichstünde.
Was können Sie tun?
Sofern Sie betroffen sind, sollten Sie ihren Vertrag auf das Vorhandensein von Regelungen prüfen, welche unvorhersehbare Risiken betreffen. Zahlen Sie die vollständige Miete bei Zweifeln nur unter Vorbehalt und lassen Sie sich umgehend rechtlich beraten.
