Gewerbemietrecht: Darauf sollten Gründer achten!
Zwar greifen bei der Vermietung von Gewerberäumen wesentlich weniger gesetzliche Regelungen als bei der klassischen Wohnraumvermietung. Dennoch müssen Gründer im Gewerbemietrecht zentrale Dinge beachten, um spätere (rechtliche) Folgekosten zu vermeiden.
Übersicht:
Schriftform im Gewerbemietrecht
Über den § 578 I BGB findet auch der § 550 BGB Anwendung im Gewerbemietrecht. Dadurch bestimmt der Gesetzgeber, dass, wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, er auf unbestimmte Zeit gilt. Entgegenstehende mündliche Vereinbarungen haben demnach keine Wirkung. Folglich entsteht dann ein unbefristetes Mietverhältnis, welches nicht automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet, sondern stattdessen nach den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen über die Kündigung unbefristeter Mietverträge gekündigt werden kann (insbesondere § 580a BGB).
Um die Schriftform zu wahren (und die oben beschriebene Folge zu vermeiden) genügt die Anfertigung einer von beiden Parteien unterschriebenen Urkunde. Sofern der Vertrag für beide Parteien ausgefertigt wird (also zwei Urkunden), genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterschreibt (diese Methode ist aus Beweiszwecken zu empfehlen). Die Unterschrift muss dabei den gesamten Vertragsinhalt abdecken und den Vertragstext räumlich abschließen. Das gilt auch für vertragliche Nachträge und Änderungen, sodass ggf. eine weitere Unterzeichnung notwendig wird.
Darunter fallen regelmäßig
- der (nicht nur untergeordnete) Umfang der Mieträume,
- die Mietdauer,
- die Änderung der Miethöhe,
- der Kündigungsausschluss,
- Umbauten,
- sowie Änderungen des Nutzungszwecks.
Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind nicht mit dem Charakter von § 550 BGB vereinbar und deshalb unwirksam. Mithin sind sie nicht geeignet, eine Vertragspartei daran zu hindern, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.
Übergabe der Mietsache
Generell sollte bei der Übergabe der Mietsache (Räume etc.) derselbe Maßstab wie bei der Wohnraummiete angelegt werden. Darüber hinaus kommt es häufig vor, dass vom Vormieter in die Mietsache eingebrachte Einrichtungen in den Räumen vorhanden sind. Für die Frage, ob diese Dinge der im Mietvertrag vereinbarten Gebrauchsgewährungspflicht unterliegen oder nicht, ist die Auslegung des Mietvertrags maßgeblich. Im Zweifel ist Ersteres anzunehmen. Eine AGB-rechtliche Vereinbarung, dass der Mieter bei Abschluss vorhandene Gegenstände bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat, ist deshalb regelmäßig unwirksam. Etwas anderes kann gelten, wenn im Vertrag vereinbart wird, dass die vorhandenen Einrichtungen in das Eigentum des Mieters übergehen sollen.
AGB im Gewerbemietrecht
Ähnlich dem Wohnraummietrecht ist eine formularmäßige Vereinbarung, die eine Kombination aus Endrenovierungsklausel und turnusmäßigen (bei starren Fristen) Schönheitsreparaturen darstellt, grundsätzlich nicht rechtskonform. Das gilt jedoch nicht für Individualvereinbarungen (die regelmäßig aber nicht vorliegen werden). Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich, wenn die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben sind und der Mieter darüber hinaus zu bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Sofern der Vermieter die Mietsache dem Mieter unrenoviert überlässt, ist eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen nur möglich, wenn der Mieter für diese eine angemessene Kompensation erhält.
Schriftformklauseln spielen auch in AGB-rechtlicher Hinsicht eine Rolle. Es gilt grundsätzlich der Vorrang der Individualabrede (§ 305b BGB). Dieser Vorrang kann nicht durch sog. doppelte Schriftformklauseln ausgeschlossen werden.
Die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter kann zwar wirksam vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung setzt allerdings eine inhaltlich bestimmte und eindeutige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter voraus. Darüber hinaus muss sich aus dieser Regelung ergeben, welche Betriebskostenarten von dem Mieter getragen werden soll. Dabei ist der Rahmen der Abwälzung größer als im Wohnraummietrecht. So ist es zudem möglich, die Verwaltungskosten umzulegen. Insoweit sind Verwaltungskosten iHv. 5,5 % der Bruttomiete üblich und vom Mieter grundsätzlich hinzunehmen.
Der Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters ggü. dem Vermieter ist teilweise möglich, aber nicht vollständig. Insoweit kann der Vermieter die Minderung ausschließen, sofern sich der Ausschluss nur auf Mängel beschränkt, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat.
Ähnliches gilt für die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Diese Pflichten können – auch AGB-rechtlich – auf den Mieter übertragen werden, wenn sich die Übertragung lediglich auf solche Schäden erstreckt, die den Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters betreffen.
Bezüglich des Konkurrenzschutzes ist Vorsicht geboten. Klauseln, die diesen Bereich betreffen, sind nicht pauschal wirksam oder unwirksam. Es bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung. Zumindest gehört aber die ungestörte Gebrauchsüberlassung der Mietsache zur Hauptleistungspflicht des Vermieters. Diese Pflicht umfasst auch (zumindest teilweise) einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Das hat zur Folge, dass der Vermieter grundsätzlich gehalten ist, keine in der näheren Nachbarschaft des Mieters gelegenen Räume an Konkurrenten zu vermieten oder selbst in Konkurrenz zum Mieter zu treten. Andererseits ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vor jeglicher Konkurrenz zu schützen.
Auch bei der Miete von Gewerberäumen gibt es mithin viele Dinge zu beachten, damit nachträgliche Kosten verhindert werden können. Insbesondere bei Mietverhältnissen, die auf längere Zeit geschlossen werden, sollte ein Gründer eine Rechtsberatung nicht scheuen.
