Grundstücksverpachtung für erneuerbare Energien: Das sollten Landwirte wissen
20.02.2025
Betreiber von Windenergie- oder Photovoltaikanlagen benötigen geeignete Grundstücke, um die Anlagen dort zu errichten. Für Grundstückseigentümer bieten sich dadurch Chancen, eine zusätzliche Einkommensquelle zu generieren. Aber das ist mit Risiken verbunden.
Frau Holme, welches Entgelt kann der Grundstückseigentümer für die Nutzungsüberlassung erhalten?
Im ersten Schritt gibt es ein Grundentgelt. Dieses zahlen Betreiber ab der Inbetriebnahme der Windenergie- oder Photovoltaikanlagen (WEA/PVA). Es kann als festes jährliches oder als ertragsabhängiges Entgelt gestaltet sein – je nach Leistung oder je nach Hektar der überlassenen Flächen. Möglich ist auch eine Kombination aus beidem. Zusätzlich ist ein Bereitstellungs- oder ein Bauentgelt verhandelbar. Eigentümer sollten darauf achten, ob der Betreiber das vereinbarte Entgelt für das gesamte Grundstück zahlt oder nur für die tatsächlich in Anspruch genommene Fläche. Bei Freiflächen-PVA kann das einen erheblichen finanziellen Unterschied machen.
Welche Bestandteile müssen zugunsten des Eigentümers immer im Vertrag enthalten sein?
Vertraglich muss geregelt sein, dass die WEA/PVA nur zu einem vorübergehenden Überprüfung, ob die Höhe noch werthaltig ist. Und: Der Betreiber muss dem Eigentümer eine Haftpflichtversicherung in ausreichender Höhe einschließlich Nachweise der Zahlung der Versicherungsprämie vorlegen.
Welche Folgen kann die Nutzungsüberlassung für die landwirtschaftliche Fläche selbst haben?
Durch den Bau der WEA/PVA kann der Betreiber im Bebauungsplan oder in der Genehmigung verpflichtet sein, einen Ausgleich für den Eingriff in die Natur zu schaffen. Für Freiflächen-PVA sind ökologische Mindestanforderungen festgelegt, die biodiversitätsfördernde Pflegekonzepte, Biotopelemente und Bodenschutz umfassen. Entsteht beispielsweise eine Hecke, muss dem Eigentümer klar sein, dass er das nicht mehr rückgängig machen kann. Damit verliert er den Ackerstatus.
Hat der Grundstückseigentümer Mitwirkungspflichten?
Betreiber sind meist daran interessiert, dass Eigentümer am Vertrag mitwirken, wenn sie die Baugenehmigung bekommen und die finanzierende Bank eintritt. Die Eintragung einer Baulast für übernommene Abstandsflächen bei WEA oder einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch sind typische Mitwirkungshandlungen. Dabei muss der Eigentümer beachten, dass er dem Betreiber oder der finanzierenden Bank den ersten Rang im Grundbuch tatsächlich einräumen kann. Zudem muss er sich verpflichten, keine baulichen Änderungen oder Pflanzungen vorzunehmen, die sich auf den Ertrag der WEA/PVA auswirken.
Was gilt es bei Beendigung des Vertrags zu beachten?
Zugunsten des Eigentümers ist auf einen Zugunsten des Eigentümers ist auf einen vollständigen Rückbau der WEA/PVA und Rekultivierung sowie die Löschung der Grunddienstbarkeit und der Baulast unter Festlegung bestimmter Fristen zu achten. Wir empfehlen Grundstückseigentümern immer, anwaltlichen Rat bei der Vertragsgestaltung einzuholen.
Was es beim Abberufen von Gesellschaftern zu beachten gibt
20.02.2025
Ärger kommt in den besten Familien vor – und auch in Unternehmen. Wann Gesellschafter ausgeschlossen werden können und was es dabei zu beachten gibt, erklären die Ecovis-Experten.
Verlässt ein Gesellschafter das Unternehmen, führen die übrigen Gesellschafter die Gesellschaft fort – sofern nicht anders beantragt. Vor dem MoPEG (Gesetz zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts) konnte der Fortgang eines Gesellschafters die Auflösung der Personengesellschaft zur Folge haben. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich um ein Familienunternehmen handelt oder nicht: „Vom Grundsatz her gelten bei allen Personengesellschaften nun die gleichen Regelungen – sowohl beim freiwilligen Ausscheiden als auch bei einem Ausschluss“, sagt Thomas Schinhärl, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht bei Ecovis in Regensburg.
Ausschluss: Nur mit wichtigem Grund
Weil Eigentumsrechte betroffen sind, ist der Ausschluss eines Gesellschafters gegen seinen Willen an enge Vorgaben geknüpft. Grundsätzlich gilt, dass der Ausschluss immer dem Ziel dienen soll, den Fortbestand und die Funktionsfähigkeit der Gesellschaft zu sichern. In der Praxis kann das verschiedene wichtige Gründe haben, berichtet Schinhärl: „Das muss nicht immer ein Familienzwist sein.“ Der Ausschluss eines Gesellschafters kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn dieser in eine finanzielle Schieflage geraten ist. Dann ist es im Interesse der Gesellschaft, dass Gläubiger oder Insolvenzverwalter nicht plötzlich die Geschicke des eigenen Betriebs mitbestimmen.
Auch für den Todesfall eines Gesellschafters sollte es vertragliche Regelungen geben. „Schließlich sind nicht alle Erben automatisch geeignet, die unternehmerische Rolle des Erblassers zu übernehmen“, weiß Schinhärl. „Und sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften wird es dann äußerst schwierig, ungeeignete Erben aus der Gesellschaft auszuschließen.“
Die Abfindung rechtzeitig klären
Mit dem Ausschluss aus der Gesellschaft verliert der scheidende Gesellschafter seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen. Dafür ist er angemessen zu entschädigen. Deshalb sollte bereits bei der Vertragsgestaltung das Thema Abfindung eine Rolle spielen. „Klären Sie im Vorfeld, wie Geschäftsanteile künftig zu bewerten sind“, rät Schinhärl. Je nach Geschäftstätigkeit ist es sinnvoll, hier unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung zu bringen, um zu einem passenden Ergebnis zu kommen. „Das ist bei einer Gesellschaft, die lediglich der familiären Vermögensverwaltung dient, naturgemäß anders als etwa bei einem produzierenden Betrieb, der über viele Anlagen verfügt.“ Es gilt also wie immer: Wie genau der Vertrag gestaltet sein sollte, hängt immer von der jeweiligen Situation des Unternehmens ab.
Den Abschlag im Vorfeld zu regeln, lohnt sich auch für den Fall des freiwilligen Ausscheidens von Gesellschaftern. Ecovis-Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht Michael Busching in Hamburg führt aus: „Nicht nur über die Höhe sollten die Gesellschafter Einigkeit erzielen, sondern auch über Zahlungszeitpunkt und eventuelle Verzinsung.“ Das ist gerade mit Blick auf die Steuer auch im Interesse des scheidenden Gesellschafters. Busching ergänzt: „Schließlich müssen diejenigen, die eine Abfindung erhalten, diese zum persönlichen Steuersatz versteuern. Mit einer auf die eigenen Verhältnisse abgestimmten Zahlungsweise lassen sich die Steuern optimieren.“
Gleiches gilt für die Abberufung eines Geschäftsführers, der keine Gesellschaftsanteile besitzt. „Auch hier sollten Abfindungen oder die Vergütung der Restlaufzeit bereits im Arbeitsvertrag geregelt werden, um juristische Auseinandersetzungen zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden“, stellt Busching klar und rät: „Spielen Sie bereits bei Gründung der Gesellschaft alle Szenarien durch. Denn im Vorfeld lassen sich die Dinge oftmals friedlicher regeln.“
Die Steuern im Blick behalten
„Aus steuerrechtlicher Perspektive ist der Ausschluss eines Gesellschafters leider nur bedingt vorzubereiten“, sagt Fachanwalt Busching. Erhebliche Auswirkungen aber hat das Ausscheiden dennoch – für das Unternehmen genauso wie für den ausscheidenden Gesellschafter. Denn mit seinem Fortgang kommt es zu einer Entnahme von Betriebsvermögen. Busching führt aus: „Da Gesellschaftsanteile nicht über eine bestimmte Nutzungsdauer abgeschrieben werden, führt das dann folglich zu einer Wertberichtigung des Unternehmens.“ Wenn der Beschluss, einen Gesellschafter auszuschließen, angefochten wird – was nicht selten vorkommt –, hat das Unternehmen die Möglichkeit, Rückstellungen zu bilden. „So lassen sich die entstehenden Ausgaben über einen längeren Zeitraum mit den entsprechenden steuerlichen Auswirkungen auf den Gewinn des Unternehmens strecken.“
Bei Personengesellschaften hat das wiederum direkte Auswirkungen auf die Gesellschafter, die Geschäftseinnahmen über ihre eigene Einkommensteuer versteuern. „Wichtig ist es deshalb immer, den Gesellschaftsvertrag regelmäßig an die aktuellen Lebensumstände der Gesellschafter anzupassen, um auch für solche Unwägbarkeiten gerüstet zu sein.“ Ob aus steuerlicher oder aus juristischer Perspektive – die Experten von Ecovis sind sich einig: „Holen Sie sich in diesen Fällen immer einen Spezialisten mit an Bord.“
US-Zölle auf Stahl- und Aluminiumimporte: Bedeutung für den deutschen Mittelstand
19.02.2025
US-Präsident Donald Trump hat angekündigt, Stahl- und Aluminiumimporte in die USA ab März 2025 mit Zöllen von 25 Prozent zu belegen. Damit steigt hierzulande die Besorgnis, dass auch der deutsche Mittelstand erheblich von Trumps Außenpolitik betroffen sein wird. Welche Konsequenzen das haben könnte und was Unternehmen tun sollten, erklärt Ecovis-Vorstand Alexander Weigert in München.
USA als wichtiger Handelspartner
Für viele deutsche Unternehmen sind die USA ein wichtiger Handelspartner, wie aus einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Ende 2024 hervorgeht. Im Jahr 2023 gingen circa zehn Prozent der deutschen Exporte in die USA. Mit Gütern und Waren im Wert von 157,9 Milliarden Euro entspricht das dem höchsten Wert seit mehr als 20 Jahren. Dabei setzen insbesondere der Maschinenbau sowie die Automobil- und die Pharmaindustrie auch auf den US-Markt für den Absatz ihrer Erzeugnisse.
Auswirkungen der angekündigten Zölle
Gerade in Branchen, die stark auf Stahl und Aluminium angewiesen sind, besteht nun die Gefahr, dass sich die angekündigten Zölle auf die Produktionskosten auswirken werden. Steigen die Preise für diese Rohstoffe, werden verarbeitende Industrien die Preise für ihre Endprodukte anpassen müssen. Außerdem sind unter diesen Voraussetzungen für viele Unternehmen voraussichtlich Neuverhandlungen bestehender Verträge mit US-Handelspartnern erforderlich, um die zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund kann der Export deutscher Produkte in die USA erschwert und die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber lokalen amerikanischen Anbietern gemindert werden. „Dies dürfte eines der Hauptziele des US-Präsidenten sein“, sagt Alexander Weigert, „denn getreu seinem Grundsatz ,America first‘ stärkt er mit den geplanten Maßnahmen amerikanische Unternehmen und damit die lokale Wirtschaft.“ Die angespannte Lage durch Unsicherheiten am Markt kann zusätzlich zu Störungen in den Lieferketten und damit einhergehend zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen.
Wie wird Europa auf die US-Zölle reagieren?
Nach derzeitigem Stand will die Europäische Union auf die US-Zölle mit Gegenzöllen reagieren. Voraussichtlich sollen diese ebenfalls auf amerikanische Produkte aus Schlüsselbranchen wie Stahl- und Aluminiumprodukte erhoben werden. Außerdem wird die EU sich voraussichtlich verstärkt um starke Handelsabkommen mit anderen Partnern bemühen, um die vorhandene Abhängigkeit vom US-Markt zu reduzieren.
Welche Optionen hat der deutsche Mittelstand?
Werden die Maßnahmen wie angekündigt umgesetzt, ist es sehr wahrscheinlich, dass auch der deutsche Mittelstand kurzfristig Belastungen spüren wird. Langfristig bleibt allerdings abzuwarten, wie sich die Handelsbeziehungen zwischen der EU und den USA entwickeln. Als positive Effekte könnte die amerikanische Abschottung Anreize für Innovationen und eine stärkere Diversifizierung der Märkte schaffen. Eine Neuausrichtung kann für Unternehmer hilfreich sein, die in der Vergangenheit stark von den USA als Abnehmer abhängig waren. Sie sollten prüfen, ob Märkte in anderen Teilen der Welt für ihre Zwecke alternative Absatzmöglichkeiten bieten können. Darüber hinaus können Kooperationen mit anderen Unternehmen eventuell Synergien schaffen und langfristig auch die eigene Wettbewerbsfähigkeit stärken. „Wir als Mittelstandsberater stehen mit unseren US-Kollegen von CBIZ im Austausch, um die aktuellen Entwicklungen für unsere Mandantinnen und Mandanten zu beobachten und entsprechende Handlungsempfehlungen geben zu können“, sagt Ecovis-Vorstand Weigert.
Fazit
Es bleibt abzuwarten, ob die amerikanischen Pläne in der angekündigten Form umgesetzt werden und wie die Welt darauf reagiert. Die Vermutung liegt nahe, dass die Zölle zunächst eher ein Drohinstrument des US-Präsidenten darstellen. „An einer wirtschaftlichen Abschottung, die harte Gegenmaßnahmen der EU und anderer Staaten bewirken könnte, kann den Vereinigten Staaten sicher nicht gelegen sein“, schätzt Ecovis-Vorstand Alexander Weigert die Situation ein. „Dafür dürften die internationalen Handelsbeziehungen für die USA zu wichtig sein.“
Auch in diesem Jahr wurden wir mit dem Siegel „DIGITALE STEUERKANZLEI“ von Wolters Kluwer ausgezeichnet. Damit gehören wir weiterhin zu den innovativen Kanzleien, die durch den konsequenten Einsatz digitaler Prozesse überzeugen.
Die Bewertung basiert auf einem Digitalindex, der vier zentrale Kategorien der digitalen Zusammenarbeit erfasst. Effiziente interne Abläufe, ein reibungsloser Austausch mit unseren Mandanten sowie die stetige Weiterbildung unseres Teams sind dabei entscheidende Faktoren. Mit mindestens 130 Punkten im Bewertungssystem erfüllen wir erneut die anspruchsvollen Kriterien des Siegels.
Wir freuen uns über diese Bestätigung unserer digitalen Kompetenz und setzen weiterhin auf zukunftsorientierte Lösungen für unsere Mandanten.
Maschinenverrechnungssatz in der Landwirtschaft: Entwicklung und Folgen
13.02.2025
Die Preise für Landtechnik steigen kontinuierlich und damit auch die Kosten für den Austausch von Maschinen und Geräten zwischen Landwirten. Die Folgen der gestiegenen Preise für Landtechnik und der Maschinenverrechnungssätze untersucht ein Team der Hochschule Weihenstephan Triesdorf in einer Studie.
Eine leistungsfähige Mechanisierung ist in der heutigen modernen Landwirtschaft zu einer Grundvoraussetzung geworden. Mit dem anhaltenden Wachstum landwirtschaftlicher Unternehmen steigt deren Anspruch an die Leistungsfähigkeit der Agrartechnik. Parallel werden zu Recht hohe Anforderungen an die Präzision und Effizienz im Umgang mit Produktionsmitteln gestellt, zum Beispiel bei der Verteilung von Düngemitteln. All diese Aspekte sind Treiber für eine stetige Weiterentwicklung und zum Teil auch die Basis für deutliche Preissteigerungen bei der Landtechnik.
Die Aufgabe der Maschinenringe
Die Entwicklung im Agrarsektor ist nicht neu. Sie ist schon immer Teil einer sich stetig ändernden Produktionstechnik. Das stellt die Landwirtschaft mitunter vor deutliche Herausforderungen. Etwa dann, wenn für landwirtschaftliche Betriebe Investitionen nötig sind, die ein einzelnes Unternehmen kaum leisten kann. Nicht zuletzt deshalb haben sich seit 1958 in Deutschland Maschinenringe etabliert, eine Entwicklung, die weltweit immer noch anhält.
Eine Kernaufgabe der Maschinenringe ist es, ihren Mitgliedsbetrieben bei der gegenseitigen Vermittlung von Mechanisierung behilflich zu sein. Dieser überbetriebliche Austausch ermöglicht vielen Unternehmen erst den Zugang zu moderner Agrartechnik. Im Gegenzug profitieren Unternehmen, die eigene Technik zum Verleih anbieten, von einer besseren Auslastung und damit geringeren Kosten für ihre Maschinen.
Als Basis für diesen Austausch geben die Maschinenringe Maschinenverrechnungssätze in Form von Preisvorschlägen her aus, die die Landwirte dann in der Regel zur Abrechnung untereinander heranziehen. Vom Grundgedanken her ist dieses Konstrukt so angelegt, dass alle Beteiligten davon profitieren können. Es ist jedoch vermehrt zu beobachten, dass die Bereitschaft zum überbetrieblichen Verleih von Maschinen in letzter Zeit rückläufig ist. Der Grund hierfür ist eventuell in den Maschinenverrechnungssätzen zu suchen, die der aktuellen Kostensituation möglicherweise nicht immer gerecht werden.
Studie analysiert die Maschinenverrechnungssätze
Um dieser Vermutung, dass nicht mehr passende Maschinenverrechnungssätze Grund für den Rückgang des überbetrieblichen Verleihs sind, zu untersuchen, führt die Hochschule Weihenstephan Triesdorf (HSWT) derzeit eine Studie durch, die den Status quo der Maschinenverrechnungssätze analysiert. Der geografische Schwerpunkt der Untersuchung liegt dabei in Bayern und Baden-Württemberg. Hier wurden stichpunktartig die jeweils aktuell gültigen Maschinenverrechnungssätze für bestimmte Schlüsselmaschinen erhoben. Aus den bisherigen Daten der noch andauernden Analyse lassen sich diese Aussagen ableiten:
Die Aktualität der Verrechnungssätze ist gut, rund zwei Drittel der Daten stammen aus dem Jahr 2024.
In Bayern unterscheiden sich die Verrechnungssätze auf regionaler Ebene sehr deutlich.
In Baden-Württemberg herrscht landesweit große Einigkeit bei den Verrechnungssätzen.
Die Transparenz der Preisbildung ist mangelhaft: Wichtige Annahmen zum Thema Restwert, zur Nutzungsdauer, zur Auslastung und zum Umgang mit Reparaturkosten von Landmaschinen sind für einzelne Verrechnungssätze oft unklar.
Die Beobachtung von heterogenen Verrechnungssätzen zeigt, dass es innerhalb des Untersuchungsgebiets zu deutlichen ökonomischen Unterschieden beim Verleih und Gebrauch überbetrieblicher Mechanisierung kommt (siehe Abbildung 1).
Bei den Verrechnungssätzen in Abbildung 1 handelt es sich um aktuell gültige Werte. Mit wenigen Ausnahmen wurden diese Werte entweder im Jahr 2023 oder später veröffentlicht. Dennoch ist die Preisspanne mit 29,70 Euro/Stunde bis 46,00 Euro/Stunde für diese beiden Jahre unerwartet hoch. Das Veröffentlichungsjahr der Verrechnungssätze spielt scheinbar keine entscheidende Rolle für diese Preisspanne. Im Falle eines Schleppers können regionale Unterschiede bei Gelände, Boden und Flächenstruktur auch keine wesentliche Rolle in der Preisbildung einnehmen. Und: Die entscheidenden Faktoren, etwa Abschreibung oder Zinsen, für die Kalkulation von Schlepperkosten sind überregional gesehen recht homogen (siehe Tabelle 1).
Im Vergleich zu den gewohnten Verrechnungssätzen und Leasingkonditionen fällt die Kostenkalkulation für einen Schlepper mit 47,88 Euro (siehe Tabelle 1) ziemlich hoch aus. Treiber für diese Kostensteigerung in letzter Zeit sind vor allem die allgemeine Teuerung in der Agrartechnik-Branche sowie auch der deutliche Anstieg der Zinssätze und Reparaturkosten. Die Diskrepanz zwischen den Verrechnungssätzen (siehe Abbildung 1) von 29,70 Euro/Stunde bis 46,00 Euro/Stunde und der Kostenkalkulation (siehe Tabelle 1) von 47,88 Euro für einen 235-PS-Schlepper ist womöglich einer der Gründe, warum die Bereitschaft der Landwirte zum überbetrieblichen Verleih ihrer Landtechnik eher abnimmt. Es ist richtig, dass für Maschinen mit niedriger jährlicher Auslastung theoretisch keine zusätzlichen Festkosten anfallen und diese sich damit weitaus günstiger im überbetrieblichen Einsatz anbieten lassen. Es ist jedoch fraglich, warum ein landwirtschaftliches Unternehmen für einen anderen Betrieb schlagkräftige und moderne Landtechnik zur Verfügung stellen sollte, wenn aufgrund der Preislage eine spätere Refinanzierung nur anteilig möglich sein wird.
Faire Verrechnungssätze sind notwendig
Um die Bereitschaft des überbetrieblichen Austauschs von Maschinen zu erhalten, sind faire Verrechnungssätze notwendig, die tatsächlich beiden Seiten einen Kostenvorteil bieten. Grund: Die Kooperation bei Landmaschinentechnik ist für viele landwirtschaftliche Unternehmen nicht mehr wegzudenken. Jeder Rückschritt hätte erhebliche negative Konsequenzen. In diesem Zusammenhang nehmen die Maschinenringe eine verantwortungsvolle Position ein. Sie veröffentlichen Preisvorschläge und setzen innerhalb der Branche richtungsweisende Orientierungspunkte. Dabei sind drei Aspekte besonders wichtig:
jährliche Aktualisierung der Preisvorschläge, um den rasanten Veränderungen gerecht zu werden;
regionsübergreifende Vorgehensweise nach dem Beispiel von Baden-Württemberg;
maximale Transparenz bei der Berechnung von Preisvorschlägen.
Es ist klar, dass mit diesen Anforderungen durchaus erhebliche Anstrengungen verbunden sind. Die aktuell sehr heterogene Situation führt bei den Verrechnungspreisen jedoch zu Verwerfungen, die den überbetrieblichen Austausch von Mechanisierung mittelfristig gefährden. Davon wird im Übrigen auch die Branche der Lohnunternehmen stark erfasst. Sie sind ebenfalls ein essenzielles Element für die moderne Landwirtschaft und werden auch künftig dringend gebraucht.
Autor:
Professor Dr. Michael Tröster, Hochschule Weihenstephan Triesdorf
Wie sich beim Immobilienkauf Steuern sparen lassen
13.02.2025
Immobilien sind nach wie vor als Wertanlage interessant. Nach welchen Kriterien Käuferinnen und Käufer beim Erwerb vorgehen sollten, was es dabei zu beachten gibt und wie sich mit geschickter Planung Steuern sparen lassen, erklären die Ecovis-Experten.
Langsam kommt wieder Bewegung in den Immobilienmarkt. Dazu tragen auch einige neue steuerliche Regelungen bei, die für mehr Neubau und energetische Sanierungen sorgen sollen. Für Personen, die jetzt in Immobilien anlegen wollen, eröffnen sich damit neue Möglichkeiten.
Besonders wichtig ist es, sich bei der Auswahl von Immobilien, die nicht zum Privatgebrauch gedacht sind, von harten Fakten leiten zu lassen. „Schließlich gilt die Faustregel: Der Gewinn wird beim Einkauf gemacht“, sagt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing. Zur Bewertung lässt sich bei Objekten für die Kapitalanlage in der Regel das Ertragswertverfahren heranziehen. Bei diesem Verfahren werden Einnahmen und Kosten gegenübergestellt, um den Wert und damit einen angemessenen Kaufpreis zu bestimmen. Neben Lage und Zustand der Immobilie sollten potenzielle Käufer Mietverträge ebenso unter die Lupe nehmen wie Bewirtschaftungs- oder mögliche Sanierungskosten.
Was ist beim Kauf zu beachten?
Darüber hinaus lassen sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung Steuern sparen. Denn wer eine Immobilie kauft, also ein Gebäude samt Grund und Boden, der muss Grunderwerbsteuer zahlen. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises. „Hier gibt es bereits einige Kniffe, mit denen sich Steuern sparen lassen“, erklärt Priglmeier. Gehören zum Gebäude zum Beispiel eine Küche oder andere aufwendigere Einbauten, lässt sich dafür ein separater Kaufpreis vereinbaren und notariell im Vertrag festhalten. „Das reduziert in Folge den Kaufpreis für das Grundstück und damit auch die daran bemessene Grunderwerbsteuer.“ Allerdings warnt Priglmeier: „Natürlich muss der Preis angemessen sein, damit das Finanzamt dies auch anerkennt.“ Zusätzlich lassen sich viele Kosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Verbindung stehen, als Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer verteilt von der Steuer absetzen. Hierzu zählen etwa Maklerprovision, Gutachten oder auch Notargebühren.
Der Kaufpreis für die Immobilie lässt sich außerdem in den Folgejahren steuerlich geltend machen. Hier sollten Käufer daher im Vorfeld auf eine möglichst günstige Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits achten, die ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten wird. „Grundsätzlich gilt: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr lässt sich abschreiben“, sagt Priglmeier. Als Vorgabe gelten dabei Parameter, die der Gesetzgeber festgelegt hat.
Nicht auf Gutachter verzichten
Ein Tool des Bundesfinanzministeriums, das mit Daten zu Größe, Bodenrichtwert, Miethöhe und Nutzfläche und weiteren Kriterien gefüttert wird, hilft in einem ersten Schritt bei der richtigen Aufteilung. „Darüber hinaus lassen sich aber Spielräume nutzen“, sagt Priglmeier.
Um diese möglichen Spielräume gut ausschöpfen zu können – oder aber bereits vor dem Kauf den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln –, sollten Immobilienerwerber Sachverständige hinzuziehen. Sie haben die notwendige Expertise, um einen genaueren Wert des Gebäudes und im Bedarfsfall eine exaktere Aufteilung in Grund und Boden zu bestimmen.
Auch bei der Ermittlung der Nutzungsdauer, die beim Thema Abschreibungen eine wichtige Rolle spielt, können Gutachten hilfreich sein. In der Regel gilt für die Abschreibung der meisten Gebäude, dass sich zwei Prozent des Kaufpreisanteils über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben lassen, was der pauschalen Nutzungsdauer entspricht.
Hat das Gebäude beim Kauf aber eine verbleibende Nutzungsdauer, die weniger als 50 Jahre beträgt, ließe sich mithilfe eines Gutachtens die kürzere Abschreibungsdauer belegen, was sich in der Folge steuermindernd auswirkt. „Sparen Sie also beim Immobilienkauf nicht an der falschen Stelle. Das Gutachten eines Sachverständigen, der die Immobilie verlässlich bewerten kann, zahlt sich in der Regel schnell aus“, sagt Priglmeier.
Was ist bei der Nachfolge zu beachten?
Wer bereits im Besitz von Immobilien ist, sollte sich frühzeitig darum kümmern, wer Haus und Hof später einmal bekommen soll. „Hier lassen sich ebenfalls durch rechtzeitiges Handeln Steuern sparen“, sagt Hannes Wunderlich, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht bei Ecovis in München. So lassen sich beispielsweise mittels einer Übertragung von Immobilienanteilen oder Gesellschaftsanteilen an einer immobilienbesitzenden Familiengesellschaft zu Lebzeiten gegebenenfalls sogar mehrfach die schenkungsteuerlichen Freibeträge für Ehegatten und/ oder Kinder ausschöpfen. Das spart unter Umständen später einmal Erbschaftsteuer und/oder Schenkungsteuer.
Dabei kommt es auf eine rechtzeitige Bestandsaufnahme an, in der die wichtigsten Fragen geklärt werden: Welches Vermögen ist vorhanden? Wer soll im Todesfall erben? „Anschließend lassen sich entsprechende Strategien erarbeiten, um Schenkungsteuerfreibeträge unter Umständen mehrfach voll auszuschöpfen, gegebenenfalls auch durch den Vorbehalt von Nießbrauchsrechten, um den Schenkungswert der Immobilie zu mindern und dadurch den jeweiligen Freibetrag nicht zu überschreiten“, erklärt Wunderlich. Dabei kann es auch sinnvoll sein, über die Rechtsform der Vermögensverwaltung nachzudenken. So kann es mitunter klug sein, Immobilienvermögen zunächst auf eine Personen- oder Kapitalgesellschaft zu übertragen, um steuerliche Vorteile auszunutzen. Auch Wunderlich rät zu einer gut geplanten Vorgehensweise beim Immobilienkauf: „Wichtig ist immer: Lassen Sie sich im Vorfeld beraten – egal ob zu Kaufpreis, Vertragsgestaltung oder Fördermitteln. So können Sie das Beste aus der Immobilienanlage herausholen.“
Was gilt für entgeltliches Ablösen eines Nießbrauchs an GmbH-Anteilen?
06.02.2025
Die Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs an GmbH-Anteilen gegen Zahlung eines Ablösebetrags ist nicht steuerbar, sofern der Nießbraucher nicht wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist. Die Details zum aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) kennt Ecovis-RTS-Steuerberater Manuel Gärtner in Tauberbischofsheim.
Der Fall: Ablösung eines Nießbrauchs gegen Zahlung
Eine Frau übertrug 2012 ihre Anteile an einer GmbH durch eine vorweggenommene Erbfolge unentgeltlich auf ihren Sohn. Dabei behielt sie sich einen Nießbrauch vor, der insbesondere das Gewinnbezugsrecht umfasste.
2018 verkaufte der Sohn die Anteile. Um die Anteile marktfähig zu machen, vereinbarten Sohn und Mutter die Ablösung des Nießbrauchs gegen Zahlung. Den Ablösebetrag zahlte der Sohn direkt an die Mutter.
Das Finanzamt behandelte die Zahlung als Entschädigung für Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Paragraph 24 Einkommensteuergesetz, EStG, in Verbindung mit Paragraph 17 EStG). Das Finanzgericht (FG) sah in der Zahlung eine Entschädigung für Einkünfte aus Kapitalvermögen (Paragraph 24 EStG in Verbindung mit Paragraph 20 EStG). Die Mutter machte dagegen geltend, dass es sich bei der Zahlung um eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung handele.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH gab der Mutter Recht und stellte in seinem Urteil klar: Ist der Nießbraucher nicht wirtschaftlicher Eigentümer der GmbH-Anteile, ist die Ablösung des Nießbrauchs nicht steuerbar (Urteil vom 20. September 2024, IX R 5/24). Entscheidend war die Feststellung des FG, dass das wirtschaftliche Eigentum bereits im Jahr 2012 mit der Übertragung auf den Sohn übergegangen war.
Das Gericht führte weiter aus, dass Paragraph 24 EStG keine eigenständige Besteuerungsgrundlage darstellt, sondern lediglich die Zuordnung von Entschädigungsleistungen zu einer Einkunftsart klärt. Da die Klägerin kein wirtschaftliches Eigentum mehr an den Anteilen hatte, war der Ablösebetrag weder den Einkünften aus Kapitalvermögen noch anderen Einkunftsarten zuzuordnen.
Was bedeutet das Urteil für Nießbrauchberechtigte?
„Das Urteil schafft Klarheit für die steuerliche Behandlung von Nießbrauchsrechten an GmbH-Anteilen“, sagt Steuerberater Manuel Gärtner, „es zeigt, dass die wirtschaftliche Eigentümerstellung das entscheidende Kriterium für die Steuerbarkeit einer Ablösezahlung eines Vorbehaltsnießbrauchs ist. Fehlt diese, liegt eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung vor.“
Erfolgsgeschichte Lieblingsorth: Ein zahnmedizinisches MVZ vereint bessere Patientenversorgung mit betriebswirtschaftlichem Denken (Seite 3)
MVZ: Wer seine Einzelpraxis in ein MVZ umwandeln will, sollte diese rechtlichen und steuerlichen Fragen kennen (Seite 4)
Überstunden und Resturlaub: Was Sie im Arbeitsvertrag regeln sollten, um Streitereien zu vermeiden (Seite 6)
Pflegekräftemangel: Welche Erfolgsfaktoren es gibt, um Pflegekräfte aus dem Ausland im Betrieb zu halten (Seite 7)
Praxisübergabe: Welche Steuervorteile es für Ärzte gibt, die eine Praxis ohne eigene Immobilie an ihre Kinder übergeben (Seite 8)
Betrug und Korruption im Gesundheitswesen: Wie (Schwerpunkt-)Staatsanwälte dagegen vorgehen wollen (Seite 10)
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Das PDF des kompletten Magazins ECOVIS med 01/2025 können Sie hier herunterladen:
