Landpachtverträge: Welche Details wirklich zählen

Schließt ein Landwirt einen Landpachtvertrag, also einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Nutzflächen, mit einer Befristung von mehr als zwei Jahren ab, sind die wesentlichen Vertragspunkte schriftlich zu vereinbaren.

Neue Eigentümer oder Erben versuchen oftmals, langfristig geschlossene Pachtverträge wegen Schriftformverstößen vorzeitig zu kündigen, um einen lukrativeren Pachtvertrag abzuschließen. Ein Schriftformverstoß bedeutet, dass im schriftlichen Pachtvertrag die wesentlichen Vertragspunkte fehlen oder nicht konkret genug benannt sind. Bei langfristigen Pachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren ist deshalb auf das Schriftformerfordernis verstärkt Wert zu legen. So lässt sich eine beabsichtigte Vertragslaufzeit wirksam vereinbaren und kostspielige Gerichtsverfahren über die Auslegung des Vertrags vor dem Landwirtschaftsgericht vermeiden.

Vom befristeten zum unbefristeten Vertrag

Nach geltendem Recht ist eine zeitliche Befristung in einem Pachtvertrag über mehr als zwei Jahre unwirksam, wenn die notwendige Schriftform nicht eingehalten wird. Solch ein Vertrag wird dann rechtlich zu einem Vertrag auf unbestimmte Zeit, mit für Pächter teils gravierenden Folgen: Für den nun unbefristeten Pachtvertrag gilt eine ordentliche Kündigungsfrist, die deutlich kürzer ist als die vereinbarte Vertragslaufzeit.

Die ordentliche gesetzlich geregelte Kündigungsfrist besagt, dass das Pachtverhältnis spätestens zum dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres gekündigt werden kann. Wenn ein Pachtjahr zum Beispiel am 1. Januar 2019 beginnt, ist bis zum 4. Januar 2019 – sofern dies ein Werktag ist – auf den 31. Dezember 2020 zu kündigen. Um diese Kündigungsmöglichkeit zu verhindern, sind in einem schriftlichen Landpachtvertrag folgende Punkte zwingend zu vereinbaren:

• Bezeichnung der Vertragsparteien
• Pachtgegenstand
• Pachtzins
• Pachtdauer

Darüber hinaus gibt es noch weitere Fallstricke bei der Ausformulierung von Landpachtverträgen, was die folgenden drei aktuellen Urteile zeigen.

1. Pachtzinsanpassung

Eine zwischen den Parteien vereinbarte Pachtzinsanpassung ist schriftlich zu fixieren. Passiert das nicht oder nur unzureichend, steht das Tor für eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrags innerhalb der kurzen Kündigungsfrist weit offen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im vergangenen Jahr nochmals bestätigt (Urteil vom 11. April 2018, Aktenzeichen XII ZR 43/17).

Das Urteil bezog sich zwar auf einen Gewerbemietvertrag, ist aber auch auf Landpachtverträge übertragbar – und für die Praxis relevant. Immer wieder verlangen Verpächter einen höheren Pachtzins. Pächter kommen oftmals aus Angst, den Verpächter zu verlieren, diesem Wunsch nach und zahlen. Wird der Pachtzins angepasst, ist ein schriftlicher Nachtrag zum bestehenden Landpachtvertrag zwingend erforderlich. Kommt es nicht zu einer solchen schriftlichen Nachtragsvereinbarung, droht ebenfalls die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses mit der benannten ordentlichen Kündigungsfrist. Denn auch in diesem Fall geht der zwischen den Parteien vereinbarte – und für den Landwirt planbare – zeitlich befristete Pachtvertrag in einen zeitlich unbefristeten Pachtvertrag über.

In der schriftlichen Nachtragsvereinbarung zum Pachtvertrag muss daher klar geregelt sein

• welcher Ausgangspachtvertrag abgeändert werden soll,
• welche Nachträge bereits vorliegen,
• welche Regelungen genau geändert werden sollen, zum Beispiel Vertragslaufzeit oder Pachtzins, und
• dass die übrigen Regelungen des Landpachtvertrags weiterhin gelten sollen.

2. Der Pachtgegenstand und die Nutzung

Das bei seiner Verkündung viel diskutierte Urteil des BGH vom 28. April 2017 (Aktenzeichen Lw ZR 4/16) zeigt, dass auch der Pachtgegenstand, also die Pachtflächen im Landpachtvertrag, genau zu benennen oder zu beschreiben sind, um Schadenersatzprozesse zu vermeiden. Grund: Der Pächter hatte im Fall des BGH die Pachtfläche von 14 Hektar nicht als im Pachtvertrag angegebenes Ackerland an den Verpächter zurückgegeben, sondern als nicht mehr umbruchfähiges Grünland.

Die vom BGH festgestellte sechsstellige Schadenersatzsumme ergibt sich dadurch, dass der Pächter seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht nachgekommen ist. Er brach das Grünland nicht um, bevor das gesetzliche Umbruchverbot im Jahr 2008 in Kraft trat, und konnte daher kein Ackerland mehr an den Verpächter herausgeben.

Nach Ansicht des BGH ist jeder Landwirt verpflichtet, die Rechtsentwicklung zu beobachten und sich rechtlich zu informieren, ob die von ihm durchgeführte Nutzung sich nicht nachteilig auf den Grundstückswert auswirkt. Dies zeigt, dass der Landwirt als Pächter stärker in der Verpflichtung ist, bei Abschluss des Pachtvertrags darauf zu achten, dass die jeweilige Nutzungsart korrekt im Pachtvertrag bezeichnet ist.

3. Vorpachtrecht

In einem weiteren Urteil des BGH vom 24. November 2017 (Aktenzeichen Lw ZR 5/16) erklärte das Gericht ein im Pachtvertrag geregeltes Vorpachtrecht zugunsten des Pächters für unwirksam. Konkret ging es um die Formulierung „Paragraph 11, zusätzliche Vereinbarung: Dem Pächter wird ein Vorpachtrecht für die in Paragraph 1 aufgeführten Pachtflächen eingeräumt“.

Laut BGH verstößt diese Formulierung gegen das gesetzliche Transparenzgebot. Das bedeutet, dass eine Regelung im Vertrag so gestaltet sein muss, dass der Vertragspartner die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die sich aus dem Vertrag für ihn ergeben, erkennen kann. Zudem muss für ihn ersichtlich sein, welche Verpflichtungen damit einhergehen. Im Fall des Vorpachtrechts hätte dieses im Pachtvertrag konkreter ausformuliert werden müssen. Die getroffene Regelung ist nach Ansicht des BGH zu allgemein und lässt den Umfang des Vorpachtrechts nicht ausreichend erkennen.

Auch dieses Urteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass Pächter bei der Gestaltung von Landpachtverträgen, die sie als Standard- oder Formularverträge für ihre Verpächter benutzen, darauf achten müssen, dass die im Vertrag zu ihren Gunsten getroffenen Regelungen inhaltlich ausreichend für den Verpächter nachvollziehbar sind.

Alexander Zschau, Rechtsanwalt bei Ecovis in Leipzig