Haftung für Eigenleistungen am Bau: Späterer Ärger nicht ausgeschlossen
Ob „do it yourself“ das Bauen unter dem Strich billiger macht, ist eine große Frage. Denn tauchen Mängel auf, kann das die erhofften Kostenvorteile schnell zunichtemachen.
Nicht immer kommt man mit der Variante „Selbst Bauen“ billiger davon. Unter gewissen Umständen können hierdurch entstandene Baumängel zu einer erheblichen Erhöhung der Ausgaben führen.
Eigenleistungen beim Bauen können zu erheblichen Problemen und damit verbunden zu finanziellen Nachteilen führen. Denn treten Mängel auf, die sich auf die Gewerke anderer am Bau Beteiligter auswirken, stellt sich bald die Frage, wer dafür einzustehen hat. Schwierigkeiten gibt es beispielsweise dann, wenn der Bauherr mangelhafte Eigenleistungen erbracht hat und ein Werkunternehmer mit seinen Bauleistungen darauf aufbaut, dabei den Bauherrn aber nicht über die Mangelhaftigkeit der Eigenleistungen aufklärt. Nachfolgend werden die wesentlichen Punkte der rechtlichen Auswirkungen von Eigenleistungen unter Berücksichtigung der werkrechtlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dargestellt.
Weitreichende Mängelrechte
Hat ein Bauherr mit einem Werkunternehmer einen Bauvertrag im Sinne des BGB geschlossen und sind dessen Leistungen mangelhaft, hat er weitreichende Rechte, mit denen er von dem Unternehmer im besten Fall die Mangelbeseitigung bzw. den Ersatz der Kosten für die Mangelbeseitigung fordern kann. Außerdem kann er verlangen, dass der durch die mangelhafte Leistung entstandene Schaden ersetzt wird, und gegebenenfalls die vereinbarte Vergütung mindern.
Mangelhafte Werkleistungen liegen dann vor, wenn ausdrücklich oder konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarungen nicht eingehalten werden oder die vertraglich vereinbarte bzw. übliche Verwendung und Beschaffenheit nicht gegeben ist. Ein Mangel liegt aber auch dann vor, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik vom Unternehmer nicht eingehalten worden sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen die anerkannten Regeln der Technik den stets vereinbarten vertraglichen Mindeststandard dar. Eine ausdrückliche Vereinbarung zur Anwendung dieser Regeln ist nicht erforderlich.
Wer arbeitet, der haftet
Die Liste der Leistungen, die ein Bauherr prinzipiell selbst übernehmen kann, ist lang. Je nach handwerklichem Geschick kann das die Außenabdichtung des Kellers sein, der Innenausbau des Hauses oder der Dachausbau, um einige Beispiele zu nennen. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Bauherr für selbst erbrachte Arbeiten auch selbst verantwortlich ist. Der Vorteil der Preisersparnis durch Eigenleistungen wird also mit dem Verlust von Gewährleistungsrechten bezahlt.
Etwas anderes kann gelten, wenn der Bauherr sich für die Eigenleistungen der Hilfe von Bauhelfern bedient hat. Hier ist das rechtliche Verhältnis zu prüfen. Wurde eine rechtsverbindliche Vereinbarung getroffen, ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien ein Werkvertrag geschlossen worden ist. Soweit die Bauhelfer nach diesem Vertrag geschuldete Leistungen mangelhaft erbringen, gilt das oben Gesagte und dem Bauherrn stehen gegenüber den Bauhelfern die allgemeinen Mängelrechte nach dem BGB zu. Häufig wird es sich jedoch um Gefälligkeitshelfer handeln, die den Bauherrn etwa aus freundschaftlicher Verbundenheit unterstützen. Dann sind die jeweiligen Bauhelfer grundsätzlich haftungsprivilegiert und haften nur für Vorsatz oder gegebenenfalls auch für grobe Fahrlässigkeit.
Streitpunkt Mangelsuche
Hat der Bauherr mit einem Unternehmer, wie üblich, einen Werkvertrag geschlossen, wird es immer schwierig, wenn unklar ist, ob ein entdeckter Mangel von den Eigenleistungen des Bauherrn oder von den durch den Unternehmer geschuldeten Leistungen stammt. Dann bedarf es einer aufwendigen Ursachenforschung durch einen Sachverständigen. Weil aber die daraus resultierende Kostenfrage zwischen den betroffenen Parteien häufig nicht einvernehmlich geklärt werden kann, wird bereits hier in zahlreichen Fällen die Justiz bemüht. Die Mangelfeststellung erfolgt dann im Rahmen des sogenannten selbstständigen Beweisverfahrens – was lange dauern kann. Nach den allgemeinen Grundsätzen ist für den tatsächlichen Mangelnachweis derjenige beweisbelastet, der aus dem Mangel rechtliche Vorteile ziehen kann; im Zweifel also der Bauherr, der nachweisen möchte, dass der strittige Mangel vom Unternehmer verursacht wurde. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Parteien über Mängel vor der Abnahme der Bauleistungen streiten. Dann ist grundsätzlich der Unternehmer verpflichtet zu beweisen, dass die von ihm erbrachten Leistungen mangelfrei sind.
Hinweispflicht des Unternehmers
Die Haftungssituation des Unternehmers verschärft sich jedoch, wenn er auf mangelhaften Vorleistungen des Bauherrn aufbaut und diese für seine eigenen Leistungen verwendet, beispielsweise wenn er auf dem vom Bauherrn ausgeführten Trockenbau Malerarbeiten durchführt. Im Zweifel muss der Unternehmer auf erkennbare Mängel an den Eigenleistungen hinweisen. Unterlässt es ein nachfolgender Werkunternehmer, seinen Besteller über Mängel an dem für seine Arbeiten benötigten Vorgewerk aufzuklären, wird er nicht von seiner Gewährleistungshaftung befreit, auch wenn die nachfolgend festgestellte Mangelhaftigkeit auf übernommenen Mängeln des vorher tätigen Unternehmers beruhen. Diese Aufklärungspflichten bestehen für den Unternehmer nach der Rechtsprechung auch gegenüber dem Bauherrn. Dabei muss er darstellen, dass die Arbeiten mangelhaft sind und worin die Mangelhaftigkeit begründet ist. Dies gilt sowohl für die eigentliche Arbeitsausführung als auch für die verwendeten Stoffe, die der Bauherr gegebenenfalls selbst eingebracht hat. Des Weiteren muss er mitteilen, welche Auswirkungen die vorgefundenen Mängel auf die von ihm zu erbringenden Leistungen haben werden. Das sollte für den Fall von Streitigkeiten immer schriftlich erfolgen.
Fazit
Wer Eigenleistungen aus Kostenersparnisgründen erbringen möchte, sollte über die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen vorab sorgfältig nachdenken. Im Zweifel wird der finanzielle Vorteil durch teilweise empfindliche Abstriche bei den Gewährleistungsansprüchen erreicht. Da der Bauherr die Leistungen selbst erbringt, kann er nicht auf Dritte bei der Mangelbeseitigung zurückgreifen. Auch die Durchsetzung der Ansprüche gegenüber einem Unternehmer kann erschwert werden. Dies etwa wenn nicht klar ist, wer einen aufgetretenen Mangel zu beseitigen hat. Streitigkeiten über die tatsächliche Mangelverantwortlichkeit sind häufig, insbesondere dann, wenn ein vom Bauherrn zu verantwortender Mangel die Leistungen des Unternehmers beeinträchtigt. Auch wenn der Unternehmer selbst mangelfrei leistet, kann er Mangelverantwortlich sein, wenn er auf Mängel der Eigenleistungen des Bauherrn nicht ausreichend hinweist und den Bauherrn über die sich daraus ergebenden Folgen nicht aufklärt.
Stefan Reichert,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
bei der Ecovis L+C Rechtsanwaltsgesellschaft,